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租写字楼为什么要进行物业交割,应该怎么做?

佑佑商服 2023-01-25 02:22
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租写字楼为什么要进行物业交割,应该怎么做?

写字楼作为一种特殊的租赁形式,在租赁合同中都会有明确的交租日期,但在实际的租赁过程中会出现“中途退租”、“不交房”等现象。

所谓“中途退租”即租赁合同到期后,未及时续约或未按合同约定日期交付租赁物,造成租户与出租方发生纠纷。

“不交房”即承租人未按房屋交接单要求将房屋交还至业主方,以承租人违约为由直接终止租赁关系,导致双方不能继续经营。

在写字楼运营过程中,物业交割是必不可少的一步。

租写字楼为什么要进行物业交割,应该怎么做?

一、交接时间和条件

承租人需要明确物业交接的时间,一般以交房日为准。

对于交接工作有要求的物业一般会要求租户提供相关证明,比如:产权方授权书、产权证、房屋验收记录、装修记录等,并约定交房标准及费用,双方应按规定进行现场交接。

在合同约定的交房日之前,承租人需要完成物业设施设备的交接,主要包括水煤气表(或电表)、公共部分的装修工程、消防安全设施等;

在交付日之后,承租人需完成物业的整体交付。

对于租赁双方未能在合同中约定交接时间的情况,业主可以要求承租人按照本《办法》第十条第二款、第十一条规定予以办理。

但必须要明确的是:如果未在规定期限内按要求办理物业交接登记手续,由出租方承担违约责任;同时也可以约定逾期不办视为已完全履行合同义务。

对业主而言,其应按照双方合同约定时间进行交接。

二、写字楼物业交接所需文件

1、出租方和承租方的产权证明文件;

2、物业租赁合同;

3、物业管理委托合同,包括:物业移交清单和费用缴纳清单;

4、水、电、煤气等账单,以及相关设备设施的清单及维护记录;

5、装修承诺函(包括装修承诺内容,装修保证金要求等);

6、设备设施情况(包括设备清单及使用说明)和使用情况的交接资料;

三、确认业主或其他承租人是否同意转租

在物业交割时,需要对业主进行确认,即确认是否允许其他业主或他人再租赁该物业。

在实际的工作中,有不少承租人会因为需要转租而与出租方进行协商,但如果双方就转租的相关条款存在分歧,则会造成日后的纠纷。

另外,也有承租人不同意转租、要求解除合同退还押金等情况出现。

针对此类现象,建议承租人在签署租赁合同时就约定业主和其他承租人不得转租、解约。

如果确实需要将物业转租、解约的,需要征得业主同意;否则,应提前告知承租方并取得对方的书面同意。

如果涉及转租、解约,出租方有权要求收取相应费用或赔偿损失;同时出租方需就转租的原因向业主进行书面说明并取得其书面同意。

在双方都认可后签订物业交接单,并由出租方签章确认收房日期。

四、明确约定违约责任

承租人违约行为包括但不限于:逾期付款、无故不配合物业交割。

出租人的违约责任主要有两点:

1、如果逾期支付租金,将向承租人收取一定的滞纳金。

2、根据合同约定,出租方应承担因此给出租方造成的损失并承担赔偿责任(如:违约金、罚金等)。

如果承租人对逾期付款存在过错,则出租人可以要求承租人支付滞纳金或违约金以及相应损失。

建议在合同中明确约定双方的违约责任,避免不必要的纠纷。

五、明确租赁过程中涉及的相关税费的承担问题

关于物业的租赁税费,是很多租户比较关注的问题,例如“房产税”、“增值税”等。

如果租户是新成立公司,没有实际经营或业务,那么在计算租金及税费时应该按照房产证年审所需金额来进行,即:

①房产税的计算方式:应纳营业税金额×适用税率(个税);未抵扣完缴纳的差额部分×适用税率(个税)。

②增值税=销项税额+进项税额×17%,即销项税额=销项税+进项税额。

③房产税:租金的计算方式、出租人和承租人按照“房产税”缴纳相关税费后,再按照租金总额计算缴纳房产税。

④空置税:写字楼租赁过程中一般会涉及到“空置税”及装修改造费用等,所以在进行合同谈判时要明确“免息减免”与“分期缴纳”这两个概念。

建议:在签订租赁合同时,对相关费用明确约定的计算方式(如“免息减免”)及相关税费情况;合同约定装修改造费用应由出租方承担还是承租人承担,或约定税费由双方各分担一部分,如装修改造费未抵扣完且出租方多付部分税费情况。

六、确定最终结算价格

在确定最终结算价格时,通常会考虑以下几个方面:

(1)租金价格,包括直接租金和间接租金;

(2)支付方式,如押一付三或押一付六;

(3)租赁期限,如满半年或者一年才能开始支付租金;

(4)是否有装修期、设备期;

(5)水电费、物业费等其他费用的计算。

七、双方需要共同确认其他事宜,并签字盖章,作为交接单。

如业主通知租户需要交房屋钥匙,需在交房日起的十日内,将钥匙交给业主并进行交接,并在房屋交接单上签字确认。

若房屋为二房东转租,则需向二房东提出协商解除租赁关系。

如有装修改造项目,需取得原业主同意方可进行。

如未取得对方的书面允许即自行进行装修或改造施工的,则存在侵权风险。

如租赁合同未约定租金、物业管理费或其他费用交付期限的,也需在交房日起十日内书面通知对方并进行交接。

如因承租方原因而导致的房屋无法正常使用,将由承租方承担一切责任及损失。

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编辑者: wyl

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