"解锁上海写字楼租赁市场的财富密码"

"解锁上海写字楼租赁市场的财富密码"

摘要：近几年来，上海写字楼租赁市场呈现出供给需求两旺的局面，需求端的客户群体正不断扩大，这也是未来几年上海写字楼租赁市场的重要看点。 刚刚过去的2019年，对于上海写字楼市场来说，可谓是喜忧参半。在供应端，新增供应数量明显下降；在需求端，新增租赁需求十分旺盛。这也预示着未来几年上海写字楼市场仍将持续供大于求的局面。 2019年12月末，上海写字楼市场迎来了近三年来的首次全年净吸纳量的下降。全市办公楼共录得净吸纳量约为17.2万平方米，较2018年同期减少了约6万平方米。与此同时，2019年全年新出租面积为159.1万平方米，同比减少了约30万平方米。 值得注意的是，尽管2019年全市整体写字楼租赁市场空置率较2018年有所上升，但其中大体量项目空置率已大幅降低。2019年全年上海全市共录得空置率约为15.1%，而2018年全年这一数值为18.8%。 随着2019年租赁市场的持续优化，上海写字楼租赁市场也将逐步步入健康发展轨道。

一、供给端：供应压力仍在

2019年，上海全市办公楼新增供应共计约75万平方米，与2018年同期相比大幅下降了约57%。这其中主要由于大部分新增供应项目位于郊区。
从租金上来看，2019年全市平均租金为每月每平方米227.2元，同比下降了5.6%；全市办公楼平均空置率为13.2%，同比上升了2.2个百分点。
在供过于求的情况下，租金下降是必然趋势。而值得注意的是，在上海新增供应项目中，有近一半位于市区核心商圈。其中徐汇、陆家嘴和南京东路等传统核心商圈由于供需关系失衡、租金上涨幅度较大等因素导致租金水平持续走高。而普陀、虹口等郊区则由于区域内的交通、产业定位以及未来规划的变化导致新增供应项目较少。
同时，随着上海中心城区写字楼存量的增加及空置率的上升，部分存量较低的项目也被淘汰或改造成其他用途。例如：
2019年底，位于陆家嘴环贸广场的甲级办公楼项目正式被拆除。该项目在2013年时还曾是上海最大的写字楼项目之一，其开发商为恒基兆业地产有限公司。随着上海中心城区写字楼存量不断攀升且租金水平持续走高，这也导致了恒基兆业地产在2018年8月宣布将项目改造为购物中心。预计该改造项目将于2020年下半年竣工，届时该购物中心总建筑面积将达到约11万平方米。在未来几年内，恒基兆业地产或将有超过100万平方米的新增供应面积入市。

二、需求端：经济持续稳定发展

在上海经济稳定发展的背景下，企业对办公空间的需求也在持续增长。从2019年新入市项目情况来看，主要集中在金融、科技和新消费三大行业，且租赁面积占比均超过60%。这也从侧面反映出上海的经济发展势头依然强劲，企业的经营状况良好，对办公空间的需求也将不断扩大。
此外，从数据上看，2019年全年新增供应项目中有约35%的面积为企业自用。可见企业对于办公空间的需求更加倾向于自用，而非租赁。而随着上海经济环境的不断向好，企业在选择办公空间时也将更加注重办公环境和物业服务等因素。
值得注意的是，由于市场竞争压力和融资难等因素的影响，一些企业为了快速扩张业务规模和拓宽融资渠道，选择将部分物业委托给第三方公司进行托管。这不仅能帮助企业有效节省办公成本，同时还能让第三方公司在办公空间租赁上获得更大优惠力度。2019年全年上海全市甲级办公楼新签约租赁面积中有约25%来自委托第三方机构托管。
而从租户结构上看，金融行业一直是上海写字楼租赁市场中最为主要的租户群体。2019年全年金融行业共录得约40.4万平方米新租赁需求。与此同时，随着国内金融业开放政策的不断落地和各类金融创新产品的不断涌现，新兴金融机构对办公楼市场也产生了越来越强烈的需求。

三、租金：结构性调整，租金下行

从租金水平来看，2019年全市办公楼租金较2018年整体出现下行，呈现小幅下滑态势。其中，核心区域租金表现依旧较为强劲，其平均租金达到人民币每平方米每月181.4元，环比上涨0.7%。而非核心区域租金则呈现下滑趋势，环比下降4.5%。尽管整体租金水平较2018年有所下降，但不同区域间仍存在明显的分化态势。核心区域租金水平依旧表现强势，而非核心区域则有下滑趋势。
从业态类型来看，2019年全市办公楼租赁市场仍以写字楼为主。其中，甲级写字楼录得租赁需求为19.3万平方米，较2018年减少约10万平方米；乙级写字楼录得租赁需求为38.6万平方米，较2018年增加约16万平方米。
此外，受市场环境影响，2019年全市办公楼租赁市场主要呈现以下几个特征：第一，小面积需求减少；第二，大面积需求增加。从主要需求类型来看，由于大体量项目新增供应数量较少以及小面积需求的增长导致写字楼租赁市场上的租赁成交结构出现结构性变化。

四、投资热度：房企持续加码，资本加速进驻

2019年，上海写字楼投资市场仍延续了过去几年的热度，且投资热度持续攀升。
在2019年上海写字楼市场中，写字楼项目的投资热度丝毫不输于住宅市场。从上海写字楼的整体市场需求来看，2019年上海甲级写字楼的净吸纳量约为23.8万平方米，同比增长近15%，而这些净吸纳量主要来自于一二线城市的企业租户。从投资端来看，2019年上海甲级写字楼投资热度持续攀升，投资金额达116亿元，同比增长16%。其中，租赁型客户为主导，占比超过90%。同时，房企也是上海写字楼租赁市场上的重要投资者之一。2019年全年，绿地集团、招商蛇口、龙湖集团和金地集团等知名房企均在上海大规模购入或开发了一些优质项目。
从资本端来看，2019年上海写字楼市场的资本热度也非常高。2019年全年共有16个项目在上海成功挂牌上市（包括7个 IPO）。其中，有10个项目来自于香港和境外资本市场。据了解，2018年以来国内的房地产投资基金、私募股权投资基金等在上海大量布局写字楼项目；同时境外的国际金融机构也在积极地布局中国市场。此外，由于国内外资本市场对于房地产行业的看好，预计未来还将有更多的企业及金融机构选择入驻上海写字楼市场。

五、未来展望：2020年市场将继续调整

随着上海经济的进一步发展，未来上海写字楼市场仍将保持较为旺盛的需求。但从2019年来看，供应和需求两端的分化都比较明显，未来市场仍将持续调整。
供应端，随着高品质办公项目不断入市，预计2020年优质办公楼项目供应仍将保持在较高水平。而在需求端，2020年将会有更多的新增写字楼项目入市。但从2019年以来，上海写字楼市场已出现了持续几年的供大于求局面。预计2020年，上海写字楼市场仍将继续调整，而不断增加的新增供应也将为租赁市场带来更大压力。
另外，值得注意的是，2019年上海写字楼市场也迎来了新的发展机遇。2019年3月7日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区正式揭牌运行。根据相关规划，临港新片区将着力建设以国际贸易、航运、金融和科技创新为主要功能的自由贸易试验区。这对于上海写字楼市场来说无疑是一大利好消息，随着临港新片区的发展以及商业配套设施的进一步完善，未来其将吸引更多企业入驻。

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