写字楼与办公楼有什么具体含义？

写字楼与办公楼有什么具体含义？

写字楼与办公楼是指供企业、行政事业单位办公和职工居住的房屋。写字楼是办公楼的一种，办公楼是指供各种所有制经济组织、机关、团体、部队、企业、事业等单位办公用的房屋。根据国家建设部《关于办公用房建筑面积计算有关问题的通知》规定，办公楼的建筑面积一般以使用面积（包括电梯间和通道）计算，按使用面积（包括电梯间和通道）与其总建筑面积的比例确定。 办公用房是指为生产或经营服务的各种经济组织和单位使用的房屋。如学校、医院、文化事业单位等。在我国，办公楼和写字楼均属于商用物业，其使用性质与住宅有所区别。我国对商业物业在设计上采用了不同于住宅建筑的标准：

1.商业物业的标准

商业物业的特点是以盈利为目的，主要指出售或出租的商业物业，是一种商业性很强的建筑。商业物业按其用途可分为：零售物业、餐饮物业、娱乐物业、服务物业。
零售物业是指为消费者提供各种服务的物业，如百货商店、超级市场、便利店、书店、报刊亭等；餐饮物业是指为顾客提供餐饮服务的建筑，如餐厅、咖啡馆等；娱乐物业是指为顾客提供休闲娱乐服务的建筑，如 KTV、棋牌室等；服务物业是指为顾客提供各种服务性工作的建筑，如酒店等。
商业物业的设计标准与住宅建筑有所区别。住宅建筑设计标准要求具有合理的平面功能，满足采光和通风等基本要求，并为居民提供必要的生活和休闲空间。商业建筑设计标准要求具有良好的环境氛围和空间质量，以满足顾客对商业环境和购物体验的需要。
在我国，商业建筑设计标准一般采用《公共建筑工程设计通用规范》（GB50324-2003）和《城市综合交通规划规范》（GB50188-2003）两个规范。这两个规范对商业建筑面积和空间结构都有明确要求。其中《公共建筑工程设计通用规范》中规定了商业建筑应包括基本功能如：营业空间、公共通道、门厅等；附属功能如：服务空间、展示空间等；附属设施如：经营用房（商场）、仓储用房（物流配送中心）等；配套功能如：管理用房（办公用房）等。《城市综合交通规划规范》中规定了商业建筑的交通设计应符合公共交通优先发展战略，以满足居民出行需要。

2.商业物业的设计

（1）平面布置：商业物业的平面布置主要应满足顾客的购物需求，并注意与周围环境相协调。在一般情况下，商业物业的平面布置应以便于顾客购物为原则，并且应考虑到以下几个方面：①营业面积：即顾客购买商品的营业面积，它主要决定了商店的营业面积与功能；②交通组织：即顾客到达商店的交通路线和方式，它主要影响到顾客到达商店的方便程度；③货物陈列：即各种商品的陈列方式，它主要影响到商品的美观程度；④安全措施：即消防通道及设施，它主要影响到商店发生火灾时的疏散效率。
（2）立面设计：商业物业立面设计是商业建筑设计中最重要、最关键的部分之一，它不仅体现了商业建筑与周围环境相协调的程度，而且也是塑造商场形象、体现商场特色和个性、反映商场经营特点的一个重要方面。商业建筑设计要达到以下几个方面：①建筑物形象和外观设计：建筑物形象与外观设计不仅影响到商场整体形象和视觉效果，而且也影响到顾客对商场环境的整体感受。
②建筑物色调设计：由于商业建筑具有商业经营性质，所以要求在色彩上尽量体现出商业氛围和个性，以刺激顾客消费欲望。
③广告宣传设计：随着商业经营模式和消费者购物习惯的变化，商业建筑的广告宣传也呈现出不同形式，如文字广告、图片广告、电子广告等。
④建筑物色彩搭配：在现代商业建筑中，人们越来越注重建筑物色彩搭配，通过色彩搭配可以使商场更具有个性和特色。
⑤室内设计要考虑到商品陈列方式、货架高度、货架间距、照明及通道等问题。
⑥楼梯与电梯设计：楼梯与电梯是商业建筑中人流最密集的地方，是顾客购物过程中所必经之路。

3.商业物业的面积计算

（1）对于一般写字楼，应按其净高（以楼地板为标准）的水平投影面积计算。
（2）对于商业物业，应按其使用面积（包括电梯间和通道）计算。其中，商业物业中的大商业应按其使用面积与总建筑面积的比例进行计算。
（4）对于有地下室的商业物业，其地下一层应按其地下面积计算建筑面积；无地下室的，应按地上总建筑面积的1/2计算建筑面积。
（5）对于大型商场，由于其使用功能复杂、结构多样，通常对商业物业按照建筑面积进行分类统计。但在实际工作中，可按营业面积计算或按使用面积计算。其中，营业面积是指各层经营场地所占的总建筑面积。

4.商业建筑的分类

（1）按其经营商品类别分类：商业建筑可分为综合性商业建筑、专业商店建筑、批发市场建筑和商品交易市场建筑。
（2）按其使用功能分类：可分为零售商业建筑、批发商业建筑和综合商业建筑三种。
（3）按其使用性质分类：可分为百货商店、综合商店、超级市场等。
（5）按其结构特点分类：可分为单层和多层的商业建筑，以及以单层为主的综合性和专业性的商店；多层的大型购物中心；以多层为主的多功能商场；多功能的展览馆和博物馆等。
（6）按其结构形式分类：可分为普通商店，包括百货商场、综合商店等；展览商店，包括展览中心等；专卖店，包括百货店、百货公司、超级市场等；专业商店，包括专业商店和综合性商店。
（7）按其经营形式分类：可分为百货公司、大卖场、综合超市和便利店等。
（8）按其楼层高度分类：可分为大型商场、中型商场和小型商场等。
（9）按其经营范围分类：可分为综合商场（如百货店、大型超市等），专业商场（如百货商场、超市），专卖店和便利店等。

5.商铺的面积

商铺的面积与其使用性质有关。
一般来说，普通商业面积应为总建筑面积的10%-30%；综合商业体、百货商场等大型商业中心，应在总建筑面积的15%-30%。
商铺面积的大小决定了商铺所能容纳的客流量。因此，在进行商铺设计时，首先应明确其规模和营业性质，再确定合理的铺位面积。其次，要选择合适的铺位。对于不同类型的商铺，其所需的面积是不同的。如商业街铺和大型百货商店等大规模、高档次的商场应选用较大面积；而普通商业和综合商业体则应选用中小面积。最后，要进行科学合理、经济实用的铺位面积测算。

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