商业地产租客跑路，拒不迁出证照怎么办？

商业地产租客跑路，拒不迁出证照怎么办？

在商业地产租赁纠纷中，租赁双方常会就“什么时候搬走”、“是否可以退租”等问题进行交涉，但是，租客拒不迁出证照的现象时有发生。实践中，承租人不履行租赁合同义务的原因也多种多样，但无论哪种原因导致的拒不迁出证照问题，均会给出租人造成经济损失。那么，对此应当如何处理呢？ 本案中，原告为承租商铺的商户，被告为租赁商铺的房东。2020年1月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区洋泾街道某商业广场B区1楼13、15号商铺出租给原告用于经营餐饮服务。被告按约支付了2018年12月31日至2019年12月31日期间的租金。2021年1月1日起，原告发现被告不再经营该商铺并已搬走，要求被告返还房屋但遭到拒绝。 原告认为被告拒不迁出证照导致其无法正常经营，给其造成了巨大损失。原告遂诉至法院要求判令被告迁出房屋及证照、赔偿损失。本案的争议焦点在于：承租人拒不迁出证照应当如何承担违约责任？

一、被告不履行迁出证照义务，应当承担什么责任？

《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
本案中，被告将租赁商铺出租给原告用于经营餐饮服务，并未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使无法正常经营，构成违约。因此，原告有权要求被告承担违约责任。
关于赔偿损失的数额问题，在审判实践中，通常参照合同约定标准计算赔偿金额。但考虑到双方签订的是《房屋租赁合同》而非《租赁合同补充协议》等其他书面文件，且被告不能提供其他证据证明其实际损失数额和违约行为给原告造成的损失数额。因此，法院最终判决被告支付原告租金、违约金及其他相关费用合计13万余元。

1、法院如何认定违约责任？

在司法实践中，法院主要从违约行为、合同目的是否能够实现以及违约方主观上是否存在过错等方面进行审查。
关于违约行为，法院通常会审查承租人是否存在拒不迁出证照的情形，以此判断其违约程度。且当承租人不履行或者不适当履行合同义务时，出租人有权要求承租人承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
关于合同目的实现，法院通常会审查租赁房屋是否可以满足承租人经营需求以及能否满足出租人正常经营需求。具体来说，如果租赁房屋可以满足承租人正常经营需求，且不会影响承租人正常使用房屋、产生损害时，出租人要求承租人继续履行合同的理由并不充分；如果租赁房屋不能满足承租人正常经营需求，且会影响承租人正常使用房屋，出租人要求解除合同的理由并不充分。

2、赔偿损失的具体计算方法

结合本案事实，在审理过程中，法院向原告核实了其实际损失情况，并根据查明的事实，参考租赁合同的约定，确定了计算损失的具体方法：
1.关于租金损失。原告主张按照原租金标准计算租金，但因其未能提供证据证明其实际损失数额和违约行为给原告造成的损失数额，故本院对其要求按照原租金标准计算租金的主张不予支持。
鉴于本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》系对租赁事项达成合意及设立权利义务关系而达成的协议，不存在因一方违约给对方造成实际损失的情形，故本院对违约金金额的确定不予调整。
3.关于其他费用。考虑到原告为保障经营活动正常开展而进行了大量投入，为减少双方当事人的矛盾与冲突，本院酌情确定其为制止违约行为、恢复原状所支出的合理费用为10000元（原告已给付人民币30000元）。
根据双方合同约定及原告提供的相关证据材料显示，在合同履行期间，被告未支付任何款项给原告。因此，本院确定被告应支付律师费用20000元（原告已支付30000元）。
根据合同约定及本院查明事实，原告应支付被告物业管理费、水电费及房屋租金等相关费用共计26400元（原告已支付28000元）。
本案判决后，被告不服判决结果，提出上诉。经二审法院审理后认为，一审法院判决结果正确，故依法予以维持。

二、本案中，法院应当如何确定赔偿范围？

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“房屋租赁合同无效、被撤销或者终止的，当事人请求赔偿损失的，应当就侵权行为造成的损失承担赔偿责任。租赁合同无效、被撤销或者终止后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本案中，虽然被告未能按照合同约定及时搬离租赁商铺，但被告应就其无法正常经营给原告造成的经济损失承担赔偿责任。至于如何确定经济损失数额，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定：“因承租人违约导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿损失的，人民法院可以参照合同法第一百零七条（合同法第二百一十一条）的规定处理。”因此，法院在确定赔偿损失数额时可以参照《中华人民共和国合同法》第一百零七条（合同法第二百一十一条）、第二百一十二条（合同法第二百一十四条）等规定。
原告作为承租商户在签订租赁合同后已实际使用涉案商铺数月之久，也曾为经营投入了大量资金。目前因被告未能按约迁出证照导致无法继续经营而造成原告经济损失已客观存在，因此原告主张被告赔偿损失是有事实和法律依据的。法院最终判决被告支付给原告的违约金、房屋使用费等合计87540元。
以上就是今天为大家带来的法律知识分享。如您在日常生活中遇到法律问题，欢迎咨询我们律师团队进行专业解答。

三、如何避免类似纠纷的发生？

1.双方在租赁合同中明确约定承租人应当在合同签订后的合理期限内迁出证照，超过合理期限仍未迁出的，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任。
2.出租人在签订租赁合同时应就房屋出租的时间、地点、用途、租金支付方式、违约责任等问题进行详细约定，以避免后续因承租人的原因导致租赁合同无法履行而导致的不必要损失。
3.若因承租人违约不能按照合同约定履行义务，则出租人有权要求承租人承担违约责任，并根据租赁房屋的性质（如：商铺、仓库等）合理确定违约金数额。若因承租人的过错导致租赁合同无法履行或解除，则出租人有权要求承租人承担违约责任，同时还可要求其支付租金。
4.出租人应在签订租赁合同时就承租人不迁出证照问题予以明确约定，并保留好相应证据，以避免因承租人不履行相关义务而产生相应损失。

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