租赁写字楼，这9大注意事项你一定要注意!

租赁写字楼，这9大注意事项你一定要注意!

写字楼租赁是一门很深的学问，因为其中涉及的法律法规、交易流程、风险等都是比较复杂的，很多时候为了确保租赁合同有效，需要耗费大量的时间和精力。尤其在上海这样的城市，写字楼租金比较高，往往会出现几个月租不到理想的房子，很多人甚至为了拿到更好的房子而不得不与房东“纠缠”一年甚至几年。那么在租赁写字楼时，应该注意哪些事项呢？今天我们就来分享一下关于租赁写字楼的9个注意事项。

1、租赁合同签订前，业主、出租方的身份信息、房屋权属状况等需要核实

租赁写字楼，业主和出租方的身份信息、房屋权属状况等需要核实，以免出现虚假房源或者有争议的房源，影响租赁合同的签订。
出租方需要核实的主要内容包括：出租人身份信息、房屋产权及属性，产权是否清晰；房屋用途是商业还是住宅；出租人是否为自然人或者公司；租赁期限是几年，租赁费用支付方式和期限；装修情况是否影响租赁使用等。
需要特别注意的是：根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的名称、地址、法定代表人、经济性质、出租房屋的用途等事项。如果出租人是自然人或者公司，则还需要在房屋上加附注名“出租人为自然人或者公司”。
《民法典》第二百零八条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
也就是说，写字楼租赁如果是商业用房的话，房产证上必须要有“非住宅”字样。

2、明确租金价格及支付方式

首先需要明确的是租金价格，写字楼租金价格因地段、面积大小、楼层等因素而有所差异，从每平方米每天到每平方米每月都有可能。确定租金价格需要与房东直接沟通，并且明确了解租金的支付方式，一般来讲，业主和承租方都会约定一个月租金作为押金。
明确租金支付方式主要是为了避免后期业主与承租方因租金问题产生纠纷，通常来讲，有两种支付方式：一是先付租金再使用，即承租方先支付一部分定金或押金，等到租赁期满后再返还剩余部分；二是一次性支付。
在签订合同时，双方可以对租金价格进行协商，如协商不成的可向当地房地产管理部门进行咨询，以确定合同是否合法有效。另外在签订合同时需注意以下几点：
1、一定要确定租赁期限；
2、如果租期超过1年以上的话，则必须要考虑房屋的装修状况；
3、必须明确双方的违约责任；
4、对于租金以及付款方式需要有一个详细的约定。
通常情况下，写字楼出租人会要求承租人在签订合同后15日内支付第一期租金，并在租金支付期限届满时支付最后一笔租金。但这不代表房东一定会按月或者按季度来收取租金。如果双方是以年为单位签订合同的话，可以在签订合同后一个月内一次性付清剩余租金。但是这也并不是绝对的规定，如果双方有特别约定的话，也可以按月或者按季度来进行支付。为了防止出现拖欠租金的情况，一般需要在签订合同时就将支付方式约定清楚。

3、明确房屋租赁期限

房屋租赁期限约定越长，合同履行期间越长，出租人的利益也就越大，因此租赁期限要尽量约定得长一些，至少要约定到公司成立为止。实践中有很多租赁合同中的租赁期限不明确，导致合同履行期间过长，双方都受到不必要的损失。如果出租人与承租人对租赁期限没有特别约定的，一般认为租赁期限不能超过20年。超过20年的，超过部分无效。如果承租人想延长合同履行期，则需要提前通知出租人并重新签订租赁合同。
需要注意的是，一般情况下，为了防止承租人中途退租，出租人都会要求承租人在租赁期内提前解除合同。因此如果租赁合同中有提前解约条款的话，一定要约定清楚违约责任的承担方式和违约金数额。

4、明确出租方是否为房产中介

“房产中介”的定义是：从事房地产信息咨询、代理业务的专业公司，其实质为“居间人”，其目的是向客户提供房地产市场信息服务。在国内，大多数写字楼的出租方都不是房产中介，而是传统的房地产代理公司。
因为在国内，房产中介具有不可替代性：第一、房产中介掌握大量的业主信息；第二、房产中介公司与业主之间的关系较为密切，使得租赁合同具有一定的法律效力；第三、房产中介可以在交易过程中提供专业服务；第四、房地产代理公司与业主之间没有直接利益关系。
那么，如果想要租写字楼，应该选择哪种方式呢？在这里我们介绍两种方式：
第一种是选择专业的房地产经纪公司。目前上海市场上，房地产经纪公司众多，很多公司都是房地产代理公司。此类公司需要有一定的专业知识和实践经验，并且熟悉整个交易流程。我们可以通过上海地区的几家知名房地产经纪公司了解其运作模式、收费标准等信息。比如世邦魏理仕（CBRE）是香港最大的房地产代理和经纪公司之一，在香港已有超过90年的历史，业务范围遍及全球逾50个城市。
第二种方式是通过专业的办公空间租赁网站进行租赁。此类网站大多由专业人士创建和维护，通常会提供多个办公空间选择以及租金报价等信息。此外，此类网站还可以协助客户寻找合适的办公空间，并提供相关咨询服务。
但是需要注意：如果通过上述两种方式寻找写字楼，一般只能找到少量房源甚至没有房源；如果通过房产中介公司寻找写字楼，则需要注意其是否有足够的房源。同时在签订租赁合同前需要明确告知出租方是否为中介公司、如果为中介公司则需在合同中明确双方义务、违约责任等内容。
特别需要注意的是：如果通过房产中介机构或者代理公司签订租赁合同，那么在签订合同之前一定要仔细阅读租赁合同条款，明确双方权利义务、违约责任等内容。

5、明确违约责任及赔偿金额

当租赁合同到期，或者出现不可预知的因素导致写字楼需要重新装修、或重新招租时，在签订新合同时一定要明确违约责任及赔偿金额。
例如，如果租赁合同中约定了维修责任由承租人承担，但是在租赁到期后，承租人拒绝对房屋进行装修或恢复原状的，出租人可以根据租赁合同约定追究承租人的违约责任。
因为对于业主而言，虽然房屋是自己的，但装修改造或者重新招租都需要经过业主的同意和确认才行。如果出租人拒绝对房屋进行装修或恢复原状，则视为违约。
因此，在签订新的租赁合同时，要明确约定违约金以及违约金的计算方式和标准。
在合同中一定要明确出租人应承担的违约责任以及赔偿金额。
如果是因为承租人自身原因导致租期届满时无法继续承租房屋或者需要提前终止租赁合同时，则承租人承担违约责任。

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