中国重点城市写字楼市场报告

中国重点城市写字楼市场报告

2024年，全球经济重创，我国经济长期向好的基本面没有改变。中国城市经济研究院基于对全国34个重点城市写字楼市场的全面监测，分析了疫情对城市写字楼市场的影响。研究结果表明，2024年1-6月，在全国写字楼市场整体需求明显下滑，但得益于政府强有力的调控政策以及企业复工复产的快速推进，2-5月全国写字楼市场需求已恢复至去年同期水平。同时，写字楼市场的空置率环比下降1.5个百分点至17.5%。尽管经济下行压力加大，但随着中央出台一系列政策措施保经济、促发展，我国经济韧性强、潜力足、回旋余地大的特点没有改变。预计随着疫情影响逐渐减弱以及国家对房地产市场的政策支持，在“房住不炒”的基调下，2024年全国写字楼市场需求将持续走高。与此同时，写字楼市场整体空置率将持续下降，租金水平将小幅上涨。

一、主要研究结论

从写字楼市场整体情况看，2024年上半年，全国写字楼市场需求明显下滑，租金水平也同步回落，但下半年市场将逐步复苏。
从全国来看，新冠疫情爆发以来，国家出台多项举措积极应对，尤其是对中小微企业的纾困政策为企业恢复元气提供了重要保障。随着疫情防控取得阶段性成果、经济社会秩序加快恢复，企业复工复产进度加快，预计下半年写字楼市场需求将逐步回升。
从全国主要城市来看，与去年同期相比，除武汉外的其他重点城市写字楼市场空置率均有不同程度下降。值得注意的是，上海和北京写字楼市场空置率均有所上升。

1、整体市场需求明显下滑

受疫情影响，今年上半年全国写字楼市场整体需求明显下滑，多数城市租金水平出现明显回落，其中上海、北京和广州的降幅分别达25.6%、20.5%和22.1%。虽然写字楼市场整体需求下滑，但市场需求的结构出现分化。由于传统产业占比相对较低，且受疫情影响相对较小，互联网、电子商务和新能源等行业需求表现抢眼，写字楼租赁需求持续旺盛。其中，互联网行业新增租赁需求占市场新增供应的八成以上。而传统产业占比较高的行业如制造业、批发零售业等则表现低迷，导致写字楼市场整体需求下滑严重。此外，疫情导致不少企业在上半年出现经营困难甚至破产倒闭现象，这也使得部分企业为了降低成本将办公场地转移至写字楼市场。

2、空置率有所上升，上海和北京写字楼市场空置率上升

2024年上半年，除武汉外的其他重点城市写字楼市场空置率均有所上升，其中，上海、北京、广州和深圳写字楼市场空置率均较去年同期有不同程度的上升。从空置率指标来看，上海写字楼市场空置率自2019年底以来已连续4个月环比上涨。从各区域市场来看，一线城市中上海、深圳的写字楼市场空置率上升幅度较大，广州、北京的写字楼市场空置率下降幅度较小。从各区域租金水平来看，上海和北京的租金水平仍相对较高，一线城市中的广州、深圳和杭州则相对较低。

3、企业需求总体稳定，但因疫情影响需求收缩

据戴德梁行数据，2024年上半年，上海写字楼市场企业需求仍保持在相对高位。其中，金融服务类企业需求占比达43.2%，其次为科技服务类和专业服务类企业需求占比分别为20.4%和17.7%。然而，从一季度数据看，受疫情影响，科技服务类企业需求大幅下滑，科技金融类企业需求同比下降超20%，专业服务类企业需求同比下降超10%。
分城市来看，深圳、北京和上海等一线城市写字楼市场需求受到较大冲击。深圳写字楼市场一季度净吸纳量仅为0.3万平方米。北京二季度净吸纳量同比减少73.8%，上海二季度净吸纳量同比减少90.9%。受疫情影响，深圳企业办公面积在二季度出现显著下降。

二、主要原因分析

（一）政府出台了一系列政策措施，为企业复工复产保驾护航。疫情暴发后，全国各级政府纷纷出台政策措施，帮助企业渡过难关。
2月3日，习近平总书记在北京调研指导新型冠状病毒肺炎疫情防控工作时强调，“要坚定信心、同舟共济、科学防治、精准施策”。
2月10日，中共中央政治局常委会召开会议强调“要加强医疗资源建设，努力提高医疗服务水平”。国家发展改革委等五部门发布《关于全力做好疫情防控重点物资生产企业复工复产和相关产品供应保障的紧急通知》，要求各地区各部门采取有效措施，全力支持和组织推动与疫情防控相关的医疗物资生产企业复工复产。
（二）受疫情影响企业复工复产进展缓慢，写字楼市场需求仍有较大缺口。目前我国已经基本控制住了新冠肺炎疫情的蔓延，但由于疫情尚未结束，企业复工复产进度仍存在一定差距。根据中国城市经济研究院对全国34个重点城市写字楼市场的监测数据显示：2024年1-5月，全国写字楼市场空置率为17.5%，相比2019年同期下降1.2个百分点。从空置率来看，与2019年同期相比，北京、上海、广州的空置率分别下降0.6、1.6和1.8个百分点。其中北京和上海写字楼市场的空置率分别下降1.8和1.6个百分点。从净吸纳量来看，北京、上海、广州三个城市的净吸纳量同比均出现不同程度的下降。
（三）政府采取强有力的调控政策和措施，企业复工复产快速推进。
一方面，政府采取了多项措施保企业稳就业。例如：2024年2月24日印发《关于做好疫情防控期间有关就业工作的通知》；2024年2月25日印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》等多项措施；2024年2月28日印发《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持鼓励劳动者参与线上职业技能培训的通知》等多项措施。另一方面，政府采取强有力的调控政策保经济、促发展。例如：2024年2月21日印发《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》等。

三、建议

第一，进一步推进市场化改革，引导开发商积极参与写字楼市场，发挥市场的作用。
一方面，要从需求端入手，促进房地产企业对写字楼市场的开发和投资；另一方面，要从供给端入手，通过金融、土地等手段促进写字楼市场的供应和发展。
第二，针对疫情导致的写字楼租赁市场需求不旺的问题，政府可进一步出台相应政策支持写字楼租赁市场。例如，鼓励开发商将已竣工项目对外出租，加大对租户的补贴力度等。

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