厂房租赁合同中的关键条款与风险预防
随着“互联网+”的深入发展，大数据、云计算、物联网等技术不断成熟，在工业领域，企业将厂房租赁给个人或公司使用已经成为一种趋势。根据国家统计局数据显示，全国厂房租赁总面积已超过1.5亿平方米，厂房租赁市场十分活跃。但由于缺乏监管，厂房租赁市场乱象丛生：房屋产权不清、纠纷不断；装修与出租方不一致，出租方随意增加装修费用；无正规租赁合同等。据相关法律专家介绍，房东随意增加租赁方的租金、擅自改变厂房用途等都可能涉嫌违法违规。 为保护承租人和出租人的合法权益，笔者根据自身工作经验，对厂房租赁合同中的关键条款进行梳理分析，希望能对大家的工作有所帮助。
一、厂房基本情况
在签订租赁合同之前，应当明确厂房的基本情况，例如：厂房的位置、面积、租赁用途、权属情况等，同时需要明确厂房是否有抵押登记等权利瑕疵。若厂房存在抵押登记，则应当明确抵押权人为谁，抵押物是否已经查封等。
同时需要明确承租人的主体资格，例如：承租人是否为自然人或法人、承租人的主要负责人或法定代表人是否已经依法被限制人身自由，如有，则应对此加以特别约定。若租赁合同签订时，租赁主体身份不明，则可能导致合同无效。
二、厂房的使用与管理
1.厂房的用途应当与出租人所提供的土地使用权证中载明的土地用途相一致。如果厂房的使用功能发生改变，承租人应当及时通知出租人，并以书面形式进行确认。未经出租人同意，承租人不得擅自改变厂房的用途。
2.租赁期间，承租人应当保证承租厂房设施设备处于正常状态，并在租赁期内对承租厂房进行维修。承租人未履行上述义务导致承租厂房及设施设备损坏的，承租人应负责维修或承担赔偿责任。如果因承租人原因造成房屋或附属设施设备损坏的，承租人应当负责修复或赔偿损失。
3.管理责任：出租人应当协助承租人对租赁物进行使用、管理，维护租赁物的安全与完整。
三、租金支付与违约责任
租赁合同的租金条款，应当明确约定租金的支付方式、支付时间和逾期支付的违约责任等。在出租人收到承租方的租金后，应当向承租方开具发票，并将发票留存好以备后续使用。另外，承租人也应按照合同约定时间向出租人支付租金，否则将承担相应的违约责任。
四、房屋维修责任
根据《合同法》第二百一十四条的规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”
这里需要注意的是，承租人在租赁期间对租赁物进行维修时，出租人不得因此要求承租人支付额外费用。承租人应负责维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
风险预防：在合同中明确约定租赁期间内租赁物发生故障时的维修责任，在合同中约定维修期限、费用承担等条款。另外，对于租赁物需要进行改造或扩建的情况也应当明确约定，避免因改建或扩建导致租赁合同无法履行。
五、合同解除条款
合同解除条款，主要是针对承租人的违约行为而进行的规定。比如：承租人未按约定支付租金、经出租人催告后在合理期限内仍不支付租金、承租人未经出租人同意将承租的厂房转租、承租人利用厂房进行违法活动等。
在签订合同时，出租人可要求承租人提交企业营业执照或个人身份证复印件，以证明其主体资格合法；若承租人在经营过程中存在违法违规行为，则可要求承租人限期整改，逾期不改的，出租人有权解除合同。
编辑者： wyl
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