上海写字楼租赁市场明复苏！

上海写字楼租赁市场明复苏！

仲量联行上海董事总经理高家伟表示：“疫情对上海经济的冲击主要体现在短期。不过随着疫情得到有效控制，上海经济也有望在三季度实现恢复发展。”

高家伟还表示：“尽管上半年经济下行压力加大，但仍有望在第三季度扭转颓势，预计第三季度中国国内生产总值（GDP）将增长2.5%，第四季度及全年的 GDP增长可能会分别达到3.3%和3.5%。”

“随着市场的逐渐回暖和企业的逐步复工复产，我们预计第三季度市场将继续复苏。”高家伟说。

一、新交付市场

截至2022年6月底，上海甲级写字楼市场存量约为110万平方米，同比增长9%。

其中，新交付面积为51万平方米，在存量中占比高达43%。

2022年上半年市场表现亮眼，在疫情影响下出现较大跌幅的二季度同比跌幅高达55%）后，市场逐渐复苏，新交付面积环比下降11%至10.8万平方米。不过新交付面积中有较大部分是由于新项目开发滞后导致的临时释放。

二季度新交付面积中，仅有7%位于核心区，而其余则分布于非核心商圈。

仲量联行在《2022年上半年上海写字楼市场报告》中指出：“由于上海甲级写字楼市场的租赁需求多为小规模、一次性、短期性质的租户所占据，其受疫情影响较大。

然而近年来上海写字楼市场的发展态势一直保持着强劲的势头：上海甲级写字楼平均租金在2021年和2022年均实现了同比上涨。

二、租赁交易

疫情期间，尽管上海甲级写字楼的空置率仍然维持高位，但业主方在租赁谈判中的主动权得到提升，对于业主来说可以将租金下调，吸引租户入驻。

上半年共完成了8笔大宗交易，租赁总面积达30.3万平方米。其中最大单笔交易为一栋总建筑面积达20万平方米的办公大楼项目（包含多个地块）出租给了知名企业上海总部中心，总租赁面积约10万平方米。

该企业表示：“我们将在上海继续扩大业务规模，未来两年我们将向上海市场投入20亿元人民币的资金”。

另外三笔分别位于虹口、浦东和闵行的大宗交易均以租赁成交方式完成。

其中位于虹口的一宗商业综合体项目吸引了不少企业前来竞标。

三、甲级写字楼空置率创近三年新高

根据仲量联行监测，截至第二季度末，甲级写字楼空置率为13.3%；

尽管受疫情影响，预计第三季度甲级写字楼空置率将继续上升，为12.4%；

不过由于租金和空置率双双下降，整体甲级写字楼租赁市场呈现回暖态势。

截至第二季度末，净吸纳量环比增长近一倍至127,745平方米。

而在去年同期，该数值为82,015平方米。

从租金表现来看则是小幅下降，平均租金环比下降0.4%至每月每平方米每月人民币655元。

四、市场租金

随着上海写字楼租赁市场逐渐恢复，市场需求也逐渐回升，预计租金环比涨幅将在第二季度达到峰值后开始回落。

虽然疫情对上海办公楼市场造成了一定的冲击，但随着写字楼租金快速回升，上海写字楼市场已呈现出租金环比上涨，同比下跌的趋势。

高家伟表示：“目前受影响最大的行业为餐饮和零售行业，但随着经济逐渐恢复正常水平，该两个行业对办公楼市场的需求也将有所增加。”

仲量联行数据显示，截至二季度末，上海甲级写字楼平均租金环比下跌1.5%至每月每平方米人民币176.92元。

而从近三年来看，上海办公楼租金的月度平均值与租金环比走势基本吻合。

由于近期新增供应有限且主要集中在浦东和徐汇两个核心区域，租金下跌趋势明显放缓。

而受疫情影响最为严重的餐饮和零售领域由于大量需求被压制且部分业主为减轻损失而将租户退租甚至退到较低水平下以维持运转。

五、投资机会

由于上海优质甲级写字楼租赁需求旺盛，仲量联行预计将在未来两年内陆续推出三个优质写字楼项目，预计分别位于张江、徐汇、五角场以及青浦等区域。

目前，上海甲级写字楼平均租金已较去年有所回升，未来几个季度的租金水平有望继续维持在低位；

根据仲量联行与德勤联合发布的《2020年上海办公楼市场报告》显示：今年二季度上海甲级写字楼租赁需求同比下降近70%至87万平方米。

但随着疫情逐渐得到控制，企业将逐步复工复产，市场开始出现复苏迹象。

仲量联行建议企业可以考虑把握时机，在下半年对办公楼进行装修改造或购置新办公面积，以提高运营效率、提升办公环境、提高客户服务质量及员工满意度。

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六、核心推荐：浦东金桥板块，陆家嘴商务区板块，陆家嘴北沿线及陆家嘴金融城板块

仲量联行浦东新区写字楼部董事总经理林家宏表示：“受疫情影响，我们所处的行业受冲击较大。但是上海也在积极应对，推出了一系列稳经济、稳就业的政策。而政府和企业对商务区租金的下调也为租赁市场带来利好。”

“疫情对经济造成了一定影响，但同时也给一些中小企业带来机遇。随着企业陆续复工复产，预计会有更多的企业寻求高性价比、稳定租金的写字楼选择。”林家宏说。

上海金融城位于浦东新区陆家嘴地区，地处城市副中心和上海城市新中心建设重点区域，是上海未来发展战略之一：“一带一路”沿线国家和地区金融中心、国家自主创新示范区、国际科创中心、世界级中央商务区以及世界级中央活动区的核心承载园区。

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