江苏省工业土地的容积率建筑密度绿地率的上下限控制调查情况

江苏省工业土地的容积率建筑密度绿地率的上下限控制调查情况

为更好地推进江苏省工业用地节约集约利用，优化用地结构，提高土地利用率和产出率，根据《江苏省国土资源厅关于下达2019年工业用地出让控制指标的通知》（苏国土资发〔2019〕63号）文件精神，江苏省政府要求各设区市政府对辖区内工业用地容积率、建筑密度、绿地率的上下限进行调查研究，提出上下限控制意见，并报省政府备案。经查，江苏省工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标，与国家现行政策规定基本一致。但也存在部分指标超出国家规定的情况。现将调查情况报告如下，以便各地参考借鉴，进一步优化江苏省工业用地使用结构。

一、调查区域

本次调查以江苏省14个设区市为调查区域，其中：南京市、苏州市、扬州市、泰州市、宿迁市、连云港市、盐城市、连云港市灌南县、连云港市赣榆区、常州市金坛区、镇江市丹徒区。调查对象包括上述14个设区市所有市辖区，其中南京市4个，苏州市5个，泰州市3个，扬州市4个，泰州市高港区1个，淮安市1个，盐城市阜宁县1个；徐州市丰县2个。调查区域内的用地性质以工业用地为主。
本次调查样本数量为200宗，其中：工业用地150宗，公共管理与公共服务用地10宗；生产性服务业用地100宗；基础设施和公共设施用地10宗；居住和其他建设用地30宗。样本中各类型地块占比见表1。

二、调查范围

本次调查范围为全省各地市区，涉及15个市、38个县（市、区），其中：南京市辖区内6个（江宁区、溧水区、高淳区、六合区、溧水区），苏州市辖区内4个（吴中区、相城区、姑苏区、虎丘区），南通市辖区内5个（通州区、崇川区、港闸区、港口区、开发区），常州市辖区内4个（武进区、钟楼区、新北区、金坛区），淮安市辖区内3个（金湖县、淮阴区），宿迁市辖区内3个（泗洪县，泗洪县经济开发区）。
本次调查对象为2019年1月1日之前已经取得建设用地规划许可证的工业用地项目。涉及工业用地的具体情况详见附件1 《江苏省工业用地容积率建筑密度绿地率等指标调查结果表》。

三、调查方式

调查采用网络调查、实地踏勘的方式进行。
1.网络调查：委托江苏省国土资源厅土地开发利用监测中心利用 GIS地理信息系统软件，对全省各市、县（市、区）工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标进行网上核查。
4.实地踏勘：根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》，结合江苏省各市、县（市、区）工业用地容积率等指标的实际情况，确定实地踏勘的地点。实地踏勘包括容积率控制指标核查、建筑密度控制指标核查和绿地率控制指标核查。

四、调查内容

根据《江苏省国土资源厅关于下达2019年工业用地出让控制指标的通知》（苏国土资发〔2019〕63号）文件要求，调查内容包括：1.工业用地容积率的上下限；2.工业用地建筑密度的上下限；3.工业用地绿地率的上下限。
调查内容包括：1.江苏省工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标与国家现行政策规定是否一致；2.江苏省工业用地容积率是否超出国家规定的范围；3.江苏省工业用地容积率是否满足《工业项目建设用地控制指标》（GB50388-2018）中对新增工业项目的建设标准。
调查范围包括：全省11个设区市，其中南京、徐州、南通等3个设区市不在本次调查范围内。

五、调查结果

主要有以下几个方面：
（一）容积率。从调查情况看，全省工业用地容积率普遍高于国家规定标准，其中有20个设区市超过了国家规定标准。例如：苏州市平均容积率为2.86,而国家规定的容积率为1.2;南通市平均容积率为2.72,而国家规定的容积率为1.4;扬州市平均容积率为3.34,而国家规定的容积率为1.1;淮安市平均容积率为4.13,而国家规定的容积率为1.4。
（二）建筑密度。例如：无锡市平均建筑密度为35.47%，而国家规定的建筑密度为36%；苏州市平均建筑密度为42.32%，而国家规定的建筑密度为48.77%；连云港市平均建筑密度为43.76%，而国家规定的建筑密度为39.08%；徐州市平均建筑密度为38.69%，而国家规定的建筑密度为42.3%。

六、数据分析

1.容积率、建筑密度、绿地率等指标均符合国家政策规定，符合江苏省实际情况。其中，工业用地容积率超出国家规定0.65的城市占13.6%，超出国家规定1.34的城市占62.9%；建筑密度超出国家规定0.45的城市占38.8%，超出国家规定1.34的城市占61.5%；绿地率超出国家规定0.55的城市占23.3%，超出国家规定1.55的城市占31.3%。
2.部分指标超出国家标准。具体情况为：工业用地容积率超国家标准0.65的有苏州、无锡、常州3个设区市，工业用地建筑密度超国家标准1.34的有扬州、镇江2个设区市，工业用地绿地率超国家标准0.55的有南通、淮安2个设区市。部分指标未达到国家标准，主要原因为部分地区规划、建设项目开发周期过短，工业用地出让期限到期后土地闲置严重。

七、存在问题

江苏省工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标总体与国家现行政策规定基本一致，但也存在部分指标超出国家规定的情况，主要存在以下几个方面：一是在控制指标的具体计算方法上，《江苏省工业用地容积率》（DB33/T 863—2015）等地方标准与国家规范标准存在一定差异，建议各地在执行时要根据当地实际情况进行调整；二是各地工业用地容积率总体与国家规定的上限要求存在一定差异，建议各地在执行时要结合当地实际情况进行调整；三是各地在控制指标的具体实施过程中，对控制指标的确定还需要进一步明确标准，例如对于工业用地中的仓储用地，如何确定其容积率等。

八、对策建议

但在部分指标的控制上，存在着部分指标超限的现象。为进一步优化江苏省工业用地使用结构，提高土地利用率和产出率，结合调查情况，提出以下对策建议：
各地可根据实际情况对用地性质进行适当调整。
二是各地应根据经济社会发展状况、产业发展方向等因素，综合考虑土地利用的经济效益、社会效益和生态效益，合理确定工业用地出让价格。
三是各地要根据国家产业政策和本地区经济社会发展状况，将工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标纳入年度用地计划。

九、江苏省工业用地情况简介

江苏省位于长江三角洲地区，是全国经济最发达的地区之一。作为我国经济最发达的省份之一，工业经济发展一直占据着重要地位。同时，江苏省工业用地管理也是全国较早开展土地管理工作的省份之一。改革开放以来，江苏省通过实行严格的土地管理制度，开展了大量土地开发利用工作，特别是近十年来，在工业用地供应规模持续扩大的同时，工业用地集约利用水平也在不断提升。2019年上半年，江苏省工业用地供应面积为568.23公顷（约合823.06亩）。从供地结构看，上半年工业用地供应建筑面积为160.31公顷（约合2567.07亩），其中制造业为125.87公顷（约合1922.07亩），占比为94.02%。

十、国家《工业项目建设用地控制指标》规定的主要内容

工业项目建设用地控制指标，是指国家依据国民经济和社会发展规划、国家产业政策和相关行业技术标准，对工业项目（包括新建、扩建、改建）的用地规模所作的限制性规定。它是控制工业用地供应总量、提高土地使用效率的重要措施。
根据国家产业政策，从产业结构调整、节约集约用地出发，对各类工业项目建设用地规模和布局进行合理控制。凡投资规模大、效益好的项目，控制指标应适当放宽；反之，则严格控制。目前国家对工业用地指标的确定，主要依据两个方面：一是根据工业项目对土地利用效益的要求和建设项目投资规模、生产工艺等方面的具体条件，确定不同地区的工业用地标准。
二是依据土地利用总体规划确定的土地用途及所在地区的发展方向和规划目标，确定不同地区和不同行业工业项目的用地规模。在此基础上，根据经济社会发展需要，适时对工业用地指标进行修订和完善。目前国家已经颁布了《工业项目建设用地控制指标》（GB/T24401-2004），该指标已成为指导城市土地利用管理的重要依据。

十一、江苏省工业用地现状分析和未来发展趋势预测

根据调查分析，江苏省工业用地分布状况主要有以下几个特点：一是苏南、苏中地区工业用地面积占全省的比重较大，苏南地区工业用地面积约占全省的82%，苏中地区约占全省的13%，苏北地区约占全省的6%。
二是工业用地容积率偏低，平均为0.74,平均建筑密度为41.2%。
三是工业用地容积率低于0.2的比例较高，平均为9.4%。
四是工业用地中生产制造类项目占比较大，占比达到80%左右。
从未来发展趋势预测看，江苏省工业用地需求仍将保持一定的增长势头。未来江苏省将继续以供给侧结构性改革为主线，大力推动产业转型升级和经济高质量发展，全面提高土地利用效率和效益。

十二、2019年各设区市工业用地控制指标汇总分析（见附件）

从调查结果看，部分设区市工业用地控制指标存在的问题，主要有以下几个方面：
一是各地在对工业用地进行规划、管理时，存在重规模轻质量的问题，特别是对于产业项目准入要求、使用年限等规定执行不到位，造成部分项目用地效率较低，影响土地利用效率。
二是各地在制订工业用地出让控制指标时，未充分考虑各地产业结构特点、企业类型等情况，造成不同地区之间工业用地标准差距较大。
三是一些地方在制订工业用地出让控制指标时，没有充分考虑企业用地成本、土地税收等因素，导致企业实际用地成本与出让价格不匹配。
四是部分设区市对工业用地的监管不到位，出现工业用地闲置等情况。
五是在项目开发建设过程中，一些地方政府存在急功近利的心理，为了加快项目建设进度，缩短项目建设周期，存在先建后验的情况。
六是一些地方政府为了推动项目开工建设和竣工投产，在企业办理土地使用手续过程中给予企业过多的行政干预。有些企业在土地使用方面受到了政府的过度管制和干预。

十三、下一步工作建议

一是加大对企业用地的监督检查力度，定期组织开展工业用地调查摸底工作，结合城市规划和产业规划，建立企业用地台账，严格按照省厅规定的工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标执行。
二是在企业用地申报时，严格审查其用地意向及用地计划指标需求情况，并将此作为项目后期是否能取得建设工程规划许可证的重要参考依据。
三是按照国家关于进一步加强和改进新增工业项目供地管理的相关规定，对符合条件的工业项目积极采取“标准地”供应模式供地，通过“标准地”出让改革进一步降低工业项目用地成本，提高土地利用效率。
四是加大对闲置土地处置力度，通过倒逼企业转型升级、盘活存量建设用地等措施促进企业提高土地利用率和产出率。对低效利用、闲置满一年且未动工建设的存量土地，按照规定程序和标准及时处置。

十四、其他需要说明的情况

江苏省工业用地容积率、建筑密度、绿地率等指标，在国家相关标准规定的基础上，根据全省经济社会发展情况，并考虑到各地具体情况，对指标进行适当调整。如苏州市工业用地容积率超过规定，主要是由于苏州工业园区作为国家级高新技术产业开发区，对容积率有较高要求；而张家港、常熟、昆山等地区工业用地容积率多在3以下，基本不超过4。
二是部分地区已形成了较为成熟的土地开发利用模式，工业用地容积率等指标不适宜再做调整。如苏州市工业用地容积率已达到4以上，而一些地区还没有形成较为成熟的土地开发利用模式。
三是各地已形成了较为成熟的产业发展规划或区域功能布局方案，对工业用地容积率等指标的调整提出了更高的要求。

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