预计2022年写字楼净吸纳量同比放缓，但仍有望突破600万平方米
戴德梁行近日发布《2022中国商业地产市场回顾与展望》（下称《报告》），展望未来中国商业地产市场发展。 戴德梁行大中华区研究部主管及董事总经理彭振海表示：“随着经济稳步复苏，宏观政策也在不断完善，为市场注入了更多活力。但经济压力依然存在，主要集中在中小微企业的经营压力依然较大，传统行业受疫情影响较为严重。但随着数字化转型和创新产业的发展，数字化将成为企业新的竞争优势。随着国内消费市场逐渐复苏，居民对品质生活的需求也在增加。相信2022年商业地产将有更多新产品和新模式涌现。” 虽然未来经济走势仍不明朗，但行业仍存在一些积极变化。在租赁市场方面，国内一线城市优质写字楼市场租赁需求仍将保持相对稳健的增长态势。而二三线城市随着疫情防控政策的不断优化以及房地产政策环境的改善，租赁需求有望继续释放。 此外，在数字化转型和创新产业发展的背景下，预计科技、 TMT、消费服务和医疗健康等行业将继续成为市场新的投资热点。 彭振海表示：“2022年是我国‘十四五’规划实施的第一年，我国经济正逐步走出疫情阴影，并进入恢复和增长的新阶段。但经济下行压力仍然存在，而短期内经济增速下行将对写字楼市场带来一定影响。”
一、写字楼市场：供应回升，净吸纳量放缓
2021年，北京、上海、广州和深圳写字楼市场新增供应约110万平方米，是历史同期供应最多的一年。其中，北京和上海的租赁需求增长显著，新增供应量同比增长近80%。
2021年北京和上海写字楼净吸纳量分别为39.7万平方米和38.5万平方米，同比增长近一倍。主要原因是市场上新项目数量增多，且部分项目对需求有一定的吸纳能力。2022年，预计北京和上海两市的新增供应将超过60万平方米，将进一步推高市场租金水平。尽管净吸纳量在2022年同比有所放缓，但仍将是2017年以来的最高水平。随着市场进入平稳期，租金预计将继续保持相对稳定的增长态势。
二、零售市场：线上线下融合，消费新业态加快发展
随着消费市场逐渐复苏，未来零售市场有望保持增长。戴德梁行预计，2022年全国社会消费品零售总额将增长5%至5.6万亿元，同比增长6.5%。其中，国内商品零售总额预计增长7.5%至6.3万亿元，线下消费保持相对稳定；在线消费占比将有所提升，预计达到28.3%。此外，随着“双碳”战略的实施，绿色可持续消费的理念将逐渐深入人心。绿色低碳、节能环保等绿色产品及服务将进一步得到消费者青睐。
值得注意的是，随着线上线下融合成为趋势，新兴业态和创新产品将继续快速发展。未来，数字化转型和创新产业将成为市场新的投资热点。
三、物流地产：基建发力，“一带一路”建设深入推进
2021年，全国房地产市场整体平稳运行。得益于“一带一路”倡议的推进，全球范围内对中国商品的需求保持强劲。预计2022年全国房地产市场将保持平稳态势，全年销售额有望突破11万亿元大关。
物流地产方面，预计2022年我国基建投资力度将继续加大，将带动物流地产需求持续增长。此外，我国“十四五”规划中提出要推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，而供应链体系的完善与供应链中心的建设都离不开物流基础设施的支撑。
四、办公市场：新技术应用加快，产业数字化转型提速
《报告》指出，尽管2022年经济走势仍不明朗，但随着企业数字化转型的提速，预计办公楼市场需求将继续保持平稳增长，需求主要集中在科技、 TMT、消费服务和医疗健康等领域。
同时，数字化转型也为房地产开发企业带来了新机遇，并成为了带动行业整体发展的重要引擎。未来，房地产开发企业将继续探索新模式和新业务，加大数字化技术的投入力度，通过科技赋能实现高质量发展。而从租赁市场来看，随着宏观经济环境的改善和企业自身实力的提升，租赁需求将保持相对平稳增长态势。同时，中小微企业对写字楼租赁的需求仍将保持稳健增长态势。
编辑者： wyl
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