写字楼出租价格是怎么计算出来的？
写字楼出租价格是由出租率、租金、成本、利润、税金五个方面的因素共同决定的，而这些因素中，有些是固定的，有些是可以改变的。因此，要想计算出写字楼出租价格，就必须对这五个方面进行综合考虑。 在计算写字楼出租价格时，可以按以下公式计算： 租金=总成本/出租率； 总成本=租金+成本+利润； 出租率=出租率/租约面积。公式中，租金与总成本的关系为：总成本/出租率；租金与出租率的关系为：出租率/出租面积；利润与租金的关系为：租金-成本；税金与租金的关系为：税金/租金。这里要注意的是，出租率与出租面积的关系不是简单地以出租率来计算，而是要以单位面积来计算。
一、总成本
总成本主要由以下几个方面的成本组成：
1.租约费用：是指在租用期内，租户需要支付的租金、管理费、卫生费、维修保养费等各项费用。
2.折旧费用：是指租户租用写字楼后，在租期内每年所需要支付的折旧费（即每年折旧额），一般按照业主提供的房屋平均使用年限（一般为20年）计算。
3.税费：是指租户在租用写字楼期间，需要支付的各种税费（如房产税、土地使用税、印花税等）。
4.贷款利息：是指租户在租用写字楼期间需要向银行支付的贷款利息。
二、租金
租金是写字楼出租价格中最重要的部分。租金是业主从每平方米的租赁中得到的收益，它受到出租面积、租金、支付方式和支付时间等因素的影响。在计算租金时，除了要考虑上述因素外，还应该考虑到租金与其他相关费用（如物业管理费、维修费、设备折旧费等）之间的关系，并通过租赁市场价格对其进行比较，得出合理的租金。
三、利润
在计算写字楼出租价格时，必须把利润考虑在内。因为利润是租金与成本之间的差额，这是一种资金的时间价值。如果写字楼出租价格过低，则开发商没有利润可图，那么，不能把这个项目做下去；如果写字楼出租价格过高，则开发商的投资风险很大，其资金链可能断裂。目前大多数城市的写字楼出租价格都是以租金和成本的总和为基准计算的。但在实际操作中，由于一些不可抗拒的因素，比如不可抗力等导致租金成本增加时，可以考虑适当地调整租金成本，但前提是要保证项目不会倒闭。
四、税金
税金是影响写字楼出租价格的第四个因素。它包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。由于营业税和城市维护建设税主要是以写字楼出租的方式来实现，因此，这两项税收的高低与写字楼出租价格之间有着较强的相关性。
但值得注意的是，写字楼出租价格不是由这两项税收的高低决定的，而是由它们之间的比率关系所决定。因此，在计算租金时，要注意这两项税收与租金之间的比率关系。这样就可以在不增加成本的情况下，提高写字楼出租价格。
五、出租率
出租率是指一个物业在一定时期内，出租单位面积物业的数量占租赁面积的百分比。出租率越高，说明物业在此期间内的出租收益越高。影响出租率的因素主要有以下几个方面：
1.写字楼位置是否优越；
2.写字楼产权是否明晰；
3.写字楼周边环境是否适宜；
4.写字楼自身状况如何，如楼宇质量、内部设施是否完善、环境绿化等；
5.客户群状况；
6.业主的服务质量及业主素质。
编辑者： wyl
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