写字楼运营的本质是以客户为中心，通过资产的开发、持有和运营，使其价值不断增值，使资产保值增值，最终实现项目的盈利。运营是写字楼的生命线，也是整个写字楼开发的核心。
我们认为，在以客户为中心的理念下，写字楼项目需要有明确的产品定位、清晰的商业模式、合理的租金定价、优质的客户资源、完善的配套服务、高效的运营团队。只有将这些核心要素组合起来，才能打造出一个符合客户需求并可持续发展的产品。
1.产品定位
写字楼的产品定位是整个运营的起点和基础。从项目立项到产品规划设计、项目建设、招商及运营，再到后期物业管理和运营，都需要对项目进行准确的产品定位。如果没有明确的产品定位，就无法制定合理的租金定价、制定完善的配套服务，也无法将项目打造成一个具有高品质的产品。
2.商业模式
写字楼的商业模式必须清晰，要有明确的盈利模式。在前期的产品定位、销售定位、运营定位等环节中，就要根据商业模式设计产品和客户。
商业模式的核心要素包括租金定价、客户资源、配套服务和运营成本等。只有明确了商业模式，才能从源头上降低租金成本，增加租金收入。
3.租金定价
写字楼产品的租金定价，一方面要考虑到项目的资产价值、产品定位、项目收益等方面，另一方面要考虑到不同业态的租金定价。
通常情况下，写字楼项目的租金定价要根据同区域、同类型写字楼的租金水平进行综合分析，包括两方面：
一是不同业态租金水平分析：是将不同业态分别进行分析，还是将其放在一起分析。例如，住宅与商业、办公等不同业态的租金水平差距较大。
二是同一业态租金水平对比：从同类写字楼市场租金水平情况出发，对不同业态的租金进行对比，综合考量项目产品价值、商业模式以及收益等因素，选择合理的租金定价方案。
4.客户资源
客户资源是写字楼运营的核心，只有了解客户的需求，才能设计出符合客户需求的产品。写字楼客户资源主要分为两类：一类是企业客户，另一类是个人客户。对于企业客户来说，优质的服务、舒适的办公环境、良好的商务氛围、便捷的交通是重要因素。对于个人客户来说，优质的产品、便利的交通、高品质的服务都是其重要考量因素。
写字楼项目要对潜在客户进行有效整合，并进行重点营销。针对不同类型的客户，要进行针对性营销。对于企业客户，要通过优惠政策等手段吸引其入驻；对于个人客户，则要提供相应的服务吸引其入住。在营销过程中，要有针对性地制定不同策略和手段，使营销工作有的放矢。
5.配套服务
配套服务是写字楼运营的重要环节，也是提升客户满意度、提高项目溢价能力的重要手段。对于开发商来说，主要有如下三个方面的工作：
1.为客户提供高质量的物业服务；
从实际运营情况来看，上述三个方面中，后两个是我们最为关注和重视的。
编辑者： wyl
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