办公大楼运营管理

办公大楼运营管理

办公大楼运营管理（COB），即“商务办公楼运营管理”，是指为实现商务写字楼客户的目标而提供的管理服务。

它以商务写字楼的物业价值和业主满意度为核心，为客户创造经济价值和社会效用最大化，并满足企业文化与员工需求。

随着商务楼规模、档次和功能日趋复杂，对办公大楼的资产运营及维护要求也日益提高。

“COB”是英文“COBLESSING”简称，即商务写字楼运营商，在香港称为“楼宇管理公司”。

商业地产运营机构的发展趋势是将其运营范围扩展到写字楼、购物中心、酒店、公寓等商业地产的项目中，并形成自己独有的商业地产品牌。

一、定义

COB （商务办公楼运营管理）是一个具有广泛含义的概念，它指商业地产开发的物业运营公司。

COB在香港和美国等地被称为商务写字楼运营商，在国内一般指办公大楼运营管理。

写字楼的定义：

1.狭义上是指商业地产，是指以商业用房为主的房地产；

2.广义上是指由房地产开发商与写字楼物业公司合作而进行的开发与销售活动，后者即为商业地产运营商。

商业地产运营机构：

3.从广义理解， COB不单纯是一种商业形式，而是一种以资产经营为核心功能的商业运作模式，通过有效整合各类型企业资源与优势形成战略联盟，以实现资产的增值、保值、稳定运营和快速发展为目的。

二、服务内容

办公大楼管理公司主要提供以下服务：

·物业管理：楼宇内清洁、保安、维修、绿化养护等工作；

·出租服务：包括为业主提供的出租服务，为租户提供的租约服务；

·企业管理：即商务写字楼运营管理，主要是为有写字楼租赁需求的客户提供专业而全面的日常事务经营管理服务，包括商务办公楼的物业经营管理，客户关系管理，楼宇环境美化，员工福利等工作；

·企业融资服务：指为企业进行资本运营或资本运作服务；

·写字楼资产租赁及资产运作：包括写字楼产权及使用权交易、办公室与物业组合优化等；

【特别说明】对于以上所述内容的描述和解释适用于办公大楼运营管理工作（COB）的操作与实践。

三、实施内容

办公大楼的资产管理

写字楼的物业管理（包括前期物业投资、出租和后期物业使用、增值服务）

商务楼的经营管理（包括经营租赁、投资管理等）

办公楼的物业经营服务（包括办公设备及公共设施的维修和保养）

办公大楼运营管理系统的实施：包括信息管理系统、运营监控系统和远程通讯系统。

其中，信息管理系统：对业主进行电子商务、电子政务，实现对办公大楼资产信息的实时动态监测；并将业主提供给公司或其他部门的各种信息通过电子通讯方式传送给公司或其他部门；在实现对商务大楼各部分运行情况监控的同时，通过后台设备进行各种数据采集和分析。

四、服务目标

在管理的过程中， COB会把自己定位于提供“增值服务”的角色，其目标就是通过对物业价值和业主满意度的持续追求，使 COB能够持续为客户提供优质、高效的物业管理和增值服务。

从这个目标出发， COB会不断调整自己服务的内容、方法和目标。

其目标可以分解为以下四个层次：

1.通过持续不断的投资努力，使大楼的资产价值得到提升；

2.通过科学、有效、系统的运营管理，达到对业主资产增值保值的目的；

3.让业主更满意。

五、服务方式

办公大楼运营管理的服务方式主要包括：

①委托管理服务：将办公大楼的经营管理权委托给第三方运营商，由其全权管理。

②经营租赁服务：即业主与运营公司签订租赁合同，以租金收入或物业服务费为主要收益，以获得稳定租金收入。

③物业管理服务：即物业的维护、修缮，是日常对办公大楼设备及设施进行维护、维修和保养等工作，如：房屋的修缮、保安、清洁、绿化等。

④投资回报服务：将办公大楼的投资收益回报给业主。

⑤委托经营服务。

六、服务流程

1、公司简介

2、企业文化

3、团队建设

4、管理模式及运行体系

5、运营标准

6、投资回报分析和盈利预测

7、运营效益分析和市场收益预测。

七、项目管理方法

1.商务写字楼运营管理的项目组织与职责分工：

A。商务办公楼运营管理项目的组织机构：由项目总经理、物业主管和工程部组成，根据公司总体战略规划和要求，制定项目目标，并由各部门完成具体工作。

B。商务写字楼运营管理项目的岗位职责：根据董事会的规定，负责商务写字楼各方面工作；制定本公司 COB工作流程，并通过培训和考核使员工熟悉工作内容及具体要求。

C。本公司制定的商务办公楼运营管理计划必须得到各部门及员工共同认可后方可执行，保证计划与实际相符合。

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