创意园租赁

创意园租赁

创意园租赁指的是创业公司、传媒公司等单位为适应自身业务的发展需要，在符合园区相关政策要求下，将办公场地租用给其他相关单位使用。

创意园的本质是服务，是提供公共基础设施和公共服务。

而作为创意园运营机构的开发商和运营商就为入驻企业提供基本的办公条件和配套设施，并提供相应的园区管理、物业服务、政策咨询等相关配套服务。同时还应包括园区管理、市场营销、人才培养等方面的工作。

但目前很多企业或机构由于资金有限，无法购买物业进行租赁后再进行二次开发，因此只能将办公场地出租给其他单位使用。

但这种做法虽然解决了企业或机构在办公场地不足问题，却也造成一些行业乱象的产生。

一、行业乱象

1、随意将物业租赁给其他单位

这是最常见的一种情况，一些文化传媒公司，广告公司等都会选择这样的租赁方式在创意园中工作，因为这些行业通常都属于创业型行业，对办公场地不是有太高的要求，这类企业或机构本身资金就不是很充裕，但是又想着能够有更好的发展环境。

所以，这些企业或机构往往会选择一些不正规、不知名的中介所出租他们的办公场地。而这些中介由于缺少行业经验以及对行业规则认识不够等原因，往往会出现违规出租给其他单位使用的情况。

2、租赁价格不透明

这类现象是由多种因素造成的，其中最主要的就是信息不透明。由于行业还没有相关的行业规范及管理制度，因此导致了部分企业或机构存在价格乱标价、收费标准不透明以及乱收费现象。

比如：

一、中介代理租给其他单位；

二、按小时计费；

三、乱标价或擅自更改项目信息；

四、以办公场地使用时间计算租金；

五、未签订合同即开始装修工作。

3、随意改变租赁合同约定内容及条款。

有些创意园租赁方为了吸引客户入驻创意园后，会先口头承诺为客户提供更多优惠政策或者福利待遇，但这类行为本身就违背了双方签订租（售）合同时的相关规定。

4、虚假宣传或不正当竞争。

一些文化传媒公司或者机构由于资金紧张或其他原因，快速找到合适办公场地并签约入驻创意园后开始要求各种优惠政策或福利待遇。

但实际上这些所谓的优惠政策与正常的办公租赁情况并不相符。

5、恶意加价等行为。

创意园租赁中出现恶意加价行为的主要原因是由于目前市场上租金价格没有相应的标准或者说是相关政府制定出台一个租金指导价格来指导市场上办公用房租赁行为（包括但不限于装修时间等）。

6、利用租金优惠条件作为营销手段。

很多创意园都存在一些不合理收费行为，这些收费一般都是由园区运营商或第三方运营公司来操作实施或者收取额外费用的一种方式或手段，这些费用都是经过业主同意或者授权而收取的相关费用。

二、行业痛点与解决方案

由于目前的中国经济发展水平还不高，因此许多人认为只有购买物业进行租赁才能使企业或机构在办公场地上得到保障，但这种做法在现实中却很难实现。

由于创意园的本质是服务，因此园区运营商应向入驻企业提供完善的基础设施和公共服务。

但目前很多开发商或运营商自身都没有运营管理经验，同时也没有一个专门的部门去负责园区管理工作，这就导致许多项目交付后会出现一些不合理现象。

例如：

由于园区开发商或运营商本身并不了解整个创意园发展历程，所以在进行招商时没有相应的专业团队、或者缺乏对创意园整体运营经验等等都会导致最终的招商结果存在很大问题。

这也是许多开发商或运营商面临的问题，因此针对这些问题我们可以采取以下几种解决方案：

1、专业的招商团队

随着中国经济的快速发展，创意园的入驻企业已经达到了数万家，所以如何在众多的入驻企业中寻找到符合企业定位的优秀企业就成为了创意园运营过程当中重点考虑对象。

对于一个运营良好的创意园来说，专业招商团队对园区入驻企业的筛选与把控是至关重要。

我们可以从以下几个方面着手：

（1）园区招商服务团队，主要由专业招商管理人员组成。

（2）园区管理服务机构与专业媒体平台，为园区内入驻企业提供新闻、广告、咨询等服务活动。

（3）政府相关部门与第三方机构，对园区内入园企业进行定期考核和监督管理。

2、与政府、行业协会建立合作关系，并建立创意园区公共平台，定期举办各种活动。

这类企业一般都是一些规模比较大的企业，所以他们往往会拥有自己的公关部门，他们也会通过自己的宣传渠道来吸引更多企业入驻园区，但是这些都属于公共平台建设。

例如：

例如在北京地区，一些专业类的创意园可以通过相关协会来进行活动的开展。

例如：

由北京设计之都创意产业发展促进会主办的“北京设计周”在2015年举办了第一届“设计之都杯”全国高校创意设计大赛启动仪式暨颁奖典礼，同时还举办了首届“设计小镇创意市集”、首届“设计北京创意城市博览会”、首届全国高校文创与文化产业联盟年会等等。

通过这些活动，一方面可以提高园区内入驻企业的知名度；另一方面也可以帮助园区内的企业解决宣传推广问题，让园区内企业在整个社会中得到认可和传播。

三、创意园模式创新探索-上海创意园

1、从商业模式创新角度：“一主两翼”，即以产业园区为主体，以文化创意产业为主体的“一主两翼”式商业模式。

2、从营销模式创新角度：将“产业”与“营销”相结合的商业模式。

3、从资源整合方式创新角度：对原有资源进行重新组合，实现效益最大化。

4、从物业产权归属角度：改变原有产权归属，将其变为政府与企业共有的土地资产，实现利益共享。

5、从项目选址角度：园区要尽量远离市中心的黄金地段，同时要充分考虑周边交通和环境因素。

6、从项目规划设计方面：要充分考虑园区的整体形象和风格定位，尽可能与周边形成统一和谐的整体。

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