前滩,一个位于中环的板块,却在房价上超过了绝大多数同环线板块,甚至部分内环内板块。
为什么,前滩这么出挑呢?
上海写字楼网曾多次走访前滩,除了琳琅满目的高能配套。
我发现这个目前上海最火的板块,有2个特别之处。
第一、它贴着中环线,可以非常方便的去到黄金中环的其他板块。
第二、它的纵向是南北高架浦东段,可以迅捷通达新天地、人广等中央商务区。
放到地图上,更清晰的可以看到,这完全就是一个双高架围合的枢纽。
在我看来,前滩现有的高价值是果,双高架交汇是因。
这2者的关系,就是我们今天研究的话题:
第一个问题:
高架对板块的意义是什么?
要理解其成因,我们可以从最简单的城市规划模型入手。
所有中大型城市最初都是一个小村庄或者一个小部落,我们以一个点示意。
村民在原先的地域外发现了矿场,因此一部分居民选择了定居矿场周边,另一部分居民选择住在老区,工作在矿场,每天往返,情况变成了下图(中间的线代表道路)。
随后,村民又在发源地以外建立市集、工厂、学校等功能区,办公楼出租信息网站情况变成下图(除了老城区和周边功能区有交流,各个功能区也需要道路互通)。如果把模型发散到诸如上海这样的千万级人口的大都市,情况则会更加复杂。是不是密集恐惧症都要犯了~
但这就是类似上海的超大型城市必需的交通网路。
我们可以得出两个结论:
1、市中心去到任何一个点都很方便,地段价值最高
2、越往中心,交通线越密集,极易形成堵车,时间成本急速上升。
而且上海的重要节点肯定不止上图的18个,所以拥堵情况只会更严重。
最高效的解决方案是什么?
答案:沿内环修一圈高架。
高架道路一方面只能行车,行人和非机动车辆对道路的干扰作用降为0;
另一方面可以规避环内复杂不可控的细小路线,对于城市发展的驱动力不言而喻。
随着路况拥堵的范围越来越大,嵌套式的环形高架应运而生。
成型案例就是我们看见的上海内中外环。
关键的来了:高架路节省下来的通勤时间,能让每一个高架节点的人流量倍增。
对人流这块蛋糕,嗅觉最灵敏的莫过于商圈。
所以几乎所有的顶级商圈都会自发的围绕高架节点而建立。人流带动商业,这就是高架对板块的重要意义!
而从以往的经验来看,城市或者板块的升级首先一定是商业升级,成片商业即成为中心,随后便是产业是引入,最后整体价值的螺旋交替上升。
以上海为例,早先的办公楼租赁网南京西路、人广商圈,随后的徐家汇、五角场商圈,甚至大虹桥崛起,走的都是先升级商业的道路。
做个小总结:高架是因,商业是主,产业是翼,居住则是区域价值表现力。
第二个问题:
双高架交汇又意味着什么?
环线高架完成后,你会发现最关键的问题还没有解决:从城市外围去到市中心依然拥堵。
要解决这个问题,效率最高的方式莫过于修建横向和纵向的高架,将环串联起来。
南北高架和延安路高架的意义正在于此。
南北高架的核心作用是串联内中外三环。
每一个交汇的节点板块,都能将人流汇聚的作用指数级放大。
中环交汇南北高架,前滩正是因为具备这样的天赋,所以才能跳出同纬度,成为超热门板块。
另一方面,前滩是全新的。
它可以完整的走过一轮又一轮城市升级的流程,而且还是顶配。
就像它引进预计开业的商业——太古里。地下三层地上七层,足足21万方的总建筑面积,将容纳200-250家商铺,比兴业太古汇还要大出一圈!
顶配商业汇聚顶级人流,再切入产业,反哺住宅,我认为前滩的价值远未见顶。
编辑者: wyl