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上海业地产的前世、今生与未来

佑佑商服 2023-05-24 09:31

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上海业地产的前世、今生与未来

在房地产行业，有一种现象叫“地王”。每当城市中心区域的地块出让时，开发商们总会把自己的名字放到报纸上，并大肆渲染，以此吸引眼球。然而，地王这个称号背后，却是以牺牲城市价值为代价的。在地价高企、房价高涨的今天，地王并不是一个好的选择。拿着地王的开发商，往往也是在透支城市未来价值，造成资源浪费。而在上海，却有一个特殊的现象——“业地产”。以办公楼和商业为核心的业地产行业已经形成了一个独特的产业链，从前期选址到后期运营都有着相当成熟、规范和标准化的流程。在上海这样一个有着2000多万人口、经济发达、国际化程度高、金融机构集聚的国际化大都市中，业地产行业在全球经济一体化大背景下应运而生。随着上海国际金融中心建设上升为国家战略，上海的城市产业升级也进入了新阶段。今年3月1日开始施行的《上海市促进产业用地节约集约利用管理办法》中明确指出：“本办法所称产业用地，是指为制造业服务或与制造业紧密相关的工业用地、物流仓储用地及科研用地等。”这意味着上海将在全国率先实施“产业地产”管理办法，为这一产业新业态提供健康发展环境。本文将对上海业地产行业的历史发展过程进行梳理，并对未来发展进行展望。

上海业地产的前世、今生与未来

1.概念

“产业地产”一词最早由上海交通大学教授朱小蔓提出，她认为产业地产是指以土地为载体，以城市为依托，通过开发、建设、运营、服务等手段，实现对产业的集聚与升级的一种模式。“产业地产”是一种全新的开发理念，它从产业功能入手，以园区开发、楼宇经济、社区商业等方式为载体，实现对产业集群的促进与升级。
根据上海发布的《关于加快推进上海制造业转型升级的若干意见》和《关于加快推进上海高技术产业和战略性新兴产业发展的若干意见》等政策文件，上海将支持和引导各类社会资本投资建设符合先进制造业发展需求的研发设计、检验检测认证、工业互联网等创新服务平台；推动产城融合，建设城市副中心；提升城市管理精细化水平。

2.历史

从2002年开始，随着上海国际金融中心建设的加速推进，上海的业地产行业也在逐步发展。目前，上海的办公物业总建筑面积约为4600万平方米，而整个房地产市场的总建筑面积约为2500万平方米。在中国内地所有城市中，上海的业地产规模排名第二，仅次于北京。截止到2016年底，上海办公楼存量达185万平方米。而在上海市场上，还存在大量闲置低效、功能单一的写字楼和商场。因此，上海市政府于2010年提出了“退二进三”战略，计划在五年内将这185万平方米的空置面积全部转化为有税收贡献的企业产业用房。

3.现状

与国内其他城市相比，上海在土地价格方面一直处于较低水平。2015年，上海全市出让的工业用地平均价格为每平方米5.13万元，比北京、深圳等一线城市低60%左右。与之对应的是，上海的商服用地平均价格则达到了每平方米5.62万元，远高于北京、深圳等城市。根据《上海市经济和信息化委员会关于公布2016年产业用地价格水平的通知》，2016年上海工业用地平均价格为每平方米4.6万元，低于北京、深圳、杭州等城市。从数据上来看，上海的工业用地价格处于较低水平。
然而，与国外相比，上海的产业地产还处于初级阶段。

4.未来

作为城市发展的新动能，产业地产在促进上海经济结构转型、提高城市能级和核心竞争力、打造国际一流营商环境等方面都发挥着重要作用。
展望未来，上海将进一步优化产业空间布局，积极发展新兴产业，推动传统产业转型升级。在这样的大背景下，上海业地产行业也将迎来新的机遇和挑战。

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编辑者： wyl