“尽管房地产市场形势仍在向好，但一线城市写字楼市场分化趋势显现，部分城市新增供应活跃，空置率仍处于高位，行业面临着不小挑战。”近日，世邦魏理仕（CBRE）华北区研究部主管谢靖宇在接受记者采访时表示。
2021年以来，一线城市写字楼市场的表现并不乐观。戴德梁行数据显示，截至2021年底，全国写字楼空置率达到了15.4%。其中，上海、北京的空置率更是创下新高。
1.空置率创新高
近年来，北京写字楼市场持续供应，写字楼空置率居高不下。在北京，写字楼市场空置率一直维持在20%以上。2021年，北京甲级写字楼空置率高达24.3%，这也是全国范围内最高的空置率。上海写字楼空置率同样位于全国第一。
2.新增供应活跃
2021年，北京和上海新增供应达到了近5年的最高水平，分别达到了518万平方米和473万平方米。其中，上海新增供应高达168万平方米。这一数据在2013年至2020年间，年均新增供应不超过55万平方米。
在谢靖宇看来，北京、上海的写字楼市场仍有不少机会。
3.租赁成交活跃
受疫情影响，2020年下半年以来，租赁成交市场逐渐活跃。而2021年，租赁成交表现尤为突出。根据戴德梁行数据，2021年一线城市甲级写字楼平均租金同比增长12.4%，至人民币每平方米每月324.4元。
据世邦魏理仕统计，2021年一线城市甲级写字楼租赁成交总额约为2590亿元，同比增长约27%，租赁面积达5850万平方米，同比增长约27%。其中，上海的写字楼租赁成交金额达到了544亿元，同比增长约32%；北京的写字楼租赁成交金额达到了172亿元，同比增长约44%；深圳的写字楼租赁成交金额达到了134亿元，同比增长约17%。
4.租金持续走低
受经济环境的影响，企业经营难度加大，不少企业缩减办公面积，导致空置率攀升。同时，优质办公空间供给增加，业主为控制成本，下调租金成为常见操作。过去几年，在供需关系的推动下，一线城市优质办公市场的租金整体呈下降趋势。
据戴德梁行数据显示，截至2022年4月，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米192.83元；上海甲级写字楼平均租金为每月每平方米183.15元；广州甲级写字楼平均租金为每月每平方米143.24元。
5.投资市场谨慎
“从2021年开始，我们明显感觉到整体经济环境的变化，尤其是国内的疫情防控政策，对市场产生了较大影响。在这种情况下，投资者对写字楼投资也开始更加谨慎。”谢靖宇表示，虽然过去几年不少商业地产资产出现了较大幅度的溢价，但在市场整体表现不佳的情况下，投资者往往更倾向于选择出租率稳定、租金涨幅不大的物业。
对于未来一段时间写字楼市场的走势，谢靖宇认为，随着更多优质项目入市以及新增供应的释放，写字楼市场竞争将会更加激烈。因此，投资者在选择物业时，应重点关注项目的租金回报率、物业位置等方面因素。
编辑者： wyl
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