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如何评判办公建筑采光权受到影响?

佑佑商服 2024-05-27 11:12
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如何评判办公建筑采光权受到影响?

由于我国是一个人口大国,加上人口老龄化程度不断加深,我国的住宅建设呈现出供不应求的局面。为此,国家出台了一系列相关政策来促进房地产业的发展。然而,由于住宅建设用地紧张、土地价格高企、建筑密度过大等原因,在我国的城市中出现了大量的“鬼城”。 对此,国家住建部发布了《住宅项目规范》征求意见稿中明确规定:“住宅建筑应充分考虑日照、采光、通风等要求。” 所谓采光权是指单位或个人在享有所有权和使用权时,对其享有的采光、通风、日照等权利的专有使用权。而在此之前,对于办公建筑是否受到采光权影响,各地一直存在争议。

如何评判办公建筑采光权受到影响?

1、案例一:某小区2号楼1单元楼

2004年11月,某小区2号楼1单元楼业主因建设工程规划许可证而与开发商协商并签订了商品房买卖合同,并支付了首期购房款,并按合同约定对房屋进行装修,完成了全部装修。同年12月,该房屋被某房地产公司开发建设成办公用房。由于该办公用房未取得规划许可,开发商又擅自改变了该办公用房的平面布局和层高,使该办公用房的采光、通风、日照等受到影响,导致该房屋无法正常使用。为此,业主多次找开发商协商处理此事。
2006年7月15日,某房地产公司与该小区2号楼1单元楼业主签订了《商品房买卖合同》,双方约定:1、将某小区2号楼1单元楼与3号楼3单元楼之间的连廊打通,打通后2号楼1单元楼、3号楼3单元楼之间的连廊也同时打通;2、开发商承诺在规划许可证规定的期限内进行建设工程规划许可证变更登记;3、如未按约定时间办理规划许可证变更手续而建设工程规划许可证仍然有效的,由开发商承担违约责任。双方又约定:若因规划许可的原因造成该房屋不能正常使用或造成其他损失的,由开发商承担全部责任。
2007年8月28日,该小区2号楼1单元楼业主向当地规划局提出申请要求变更规划许可手续。经规划局调查核实后作出《关于对某小区2号楼楼体增加日照影响问题的处理意见》(以下简称处理意见),内容为:某小区2号楼楼体增设日照影响问题已通过规划部门审批,规划部门已批准同意该方案。对于1单元楼业主要求变更规划许可手续的请求,规划局不予受理。对于1单元楼业主提出的要求2号楼楼体增设日照影响问题办理相关手续的请求也不予处理。

2、案例二:某大厦A座

某大厦A座位于杭州市市中心,其主体结构为地上16层、地下2层。该大厦的南面为杭州市人民政府,东面为人民大会堂,西面为钱塘江,北面为西湖风景区。大厦A座建成后,曾引发过多起诉讼纠纷,主要原因是由于该大厦A座与人民大会堂、西湖风景区毗邻,且大厦A座的外立面为玻璃幕墙结构。为此,杭州市中级人民法院在审理这起案件时认为:“虽然大厦A座与人民大会堂、西湖风景区不存在相邻关系,但其建筑本身及周围环境对人民大会堂、西湖风景区构成了日照影响。”此外,该大厦A座与人民大会堂、西湖风景区也不是相邻关系,因为该大厦A座的外墙在修建时被人民大会堂、西湖风景区的外墙遮挡,与人民大会堂、西湖风景区在建筑技术上属于相邻关系。最后法院判决:“被告杭州市人民政府对原告建设单位提交的建设用地规划许可证等文件予以审查后认为,该大厦A座与人民大会堂、西湖风景区不存在相邻关系。”
而对于该案例的法律分析是什么?又该如何解决办公建筑受到采光权影响的问题呢?
1.办公建筑的采光需求一般应结合当地的日照标准和《民用建筑设计统一标准》来综合考虑。
2.《民用建筑设计统一标准》中规定了采光要求的内容包括:采光系数、日照时数、采光系数与采光时间之比(即采光率)、日照时数等。根据《民用建筑设计统一标准》中的相关规定可知,采光率是指一定时间内太阳辐射进入室内的光量与室外自然光进入室内的光量之比。因此,办公建筑在满足日照标准要求后才能满足采光要求。
3.对于采光面积占总建筑面积比例较大的办公建筑,应重点考虑其与其他建筑之间的相邻关系,如果不满足相关规定则可认定为采光权受到影响。
4.办公建筑在满足日照标准要求后才能满足采光要求,因此采光时间与日照时间之比也是办公建筑采光权是否受到影响的关键因素。
一般来说,该比值越大则代表采光时间越长。
5.对于其他类型办公建筑而言,是否满足日照标准要求是主要考虑因素之一。

3、案例三:某公司办公楼

某公司在杭州市萧山区租赁了一栋办公楼,因该办公楼采光问题与开发商产生纠纷。2016年4月,该公司将开发商告上法庭。
在法庭上,该公司认为其所租赁的办公楼采光没有受到影响,与开发商签订的租赁合同合法有效,且公司在租赁合同中也约定了采光权等内容,因此其认为开发商所租赁的办公楼属于采光权受到影响的房屋。
在法院审理过程中,法院认为:“根据《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程施工许可管理办法》等法律法规规定,建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。从法律角度来说,采光、通风、日照等均属于建筑工程开工前必须具备的条件。该公司所租赁的办公楼属于商业性质的办公楼,且在未取得规划许可证等相关手续的情况下即开工建设,应当视为其已经取得了开工建设许可。因此,法院判决开发商应当按照要求向建筑工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”
在上述三个案例中,法院均认为采光权受到影响的房屋应当进行相应的调整。虽然这些案例中均没有对房屋采光提出相应的要求,但是我们可以看出法院对于采光权问题已经有了明确的认定。而目前国家对于住宅建筑是否需要考虑采光权问题尚无相关法律规定,这也是在今后一段时间内需要解决的问题。

4、案例四:某酒店

某酒店在其规划红线范围内的东侧为某单位,该酒店的北侧为某高层住宅小区,南侧为某住宅小区。该酒店项目在取得土地使用权时,规划部门要求该酒店的建设不应影响规划红线范围内的住宅小区及周边公共设施和公共安全。而在实际建设过程中,该酒店由于用地紧张,施工时采取了与住宅小区及周边住宅间距较大的方式,导致了酒店南侧建筑对住宅小区及周边公共设施的影响。
然而,在本案中,法院认为规划部门所要求的日照间距是从整个规划地块的角度出发,而非仅仅考虑该地块本身。同时,虽然该酒店位于该小区南侧,但因其用地性质为办公用地而非住宅用地,故不应受到日照间距要求。最终法院判决该酒店不受日照间距要求的限制。

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编辑者: wyl