商业物业租赁合同的基本框架

商业物业租赁合同的基本框架

本文的主要内容来源于近期一位客户的咨询，客户委托律师与其签署商业物业租赁合同，但其对合同内容的理解与律师存在差异，于是希望我能够对合同进行简要说明。经过反复沟通后，最终确定了如下内容： 一、租赁期限； 二、租金； 三、支付方式； 四、转租权； 五、违约责任； 六、争议解决。 为了保证上述内容能够清晰准确地反映客户的需求，本文将对上述内容进行简要说明，并仅在前述基本框架下进行介绍。如需就上述问题进行深入讨论，请联系我们。 商业物业租赁合同是指出租方将其依法享有使用权的商业物业出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁合同约定期限内占有、使用该物业的合同。其基本框架主要包括以下内容：

一、租赁期限

租赁期限是指租赁合同约定的承租人使用该物业的有效期限，其通常有两种方式，即固定期限租赁和不固定期限租赁。固定期限租赁是指承租人在不超过租赁期届满时取得使用权的租赁方式；不固定期限租赁是指承租人在租赁期届满时取得使用权的租赁方式。
需要注意的是，不固定期限租赁合同约定的租赁期长度往往不同。前者通常为30年，后者通常为20年。但是，两者在合同到期后取得权利的时间存在差异：前者以20年为上限，后者以30年为上限。因此，在订立合同时应注意在不固定期限租赁合同中对权利取得时间进行区分。
需要注意的是，如果承租人利用出租人房屋从事违法活动或故意损害出租人房屋造成损害的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。此外，承租人应当按照约定向出租人支付租金，但在租期届满时未付清全部租金的，出租人可以解除合同。

二、租金

租金是指承租人向出租人支付的货币。租金是一种对价，同时也是一种风险，如承租人未能按期支付租金，则可能会导致出租人的损失。因此，在签订租赁合同时，建议出租人设置租金支付的前提条件。具体而言，应明确以下内容：
1、租金支付的前提条件，即在何时何地、以何种方式支付租金。这是承租人的义务，也是出租人的义务。
3、租金标准及调整机制，即明确约定出租人什么时候对承租人的租金进行调整，以及调整的具体方式、幅度和期限。
4、押金条款（押金的性质和返还）；
5、合同解除及违约责任条款；
6、关于物业瑕疵担保责任；
7、合同争议管辖条款；
8、其他约定事项。
需要注意的是，虽然实践中对于物业瑕疵担保责任一般都由出租人承担，但如果合同中有关于出租人对承租人承担瑕疵担保责任的约定时，则出租人仍应承担相应的违约责任。但如果没有该约定，则应由承租人承担相应的违约责任。

三、支付方式

支付方式是指租金的支付方式，分为月付、季付和年付。月付是指承租人在支付租金时，应按照合同约定的付款期限（即每月1日或1日）向出租方支付租金；季付是指承租人在支付租金时，应按照合同约定的付款期限（即每季度最后一个月的前15天或30天）向出租方支付租金；年付是指承租人在支付租金时，应按照合同约定的付款期限（即每年的最后一个月的前15天或30天）向出租方支付租金。具体的租金支付方式应根据商业物业租赁合同中约定的租金条款执行。
在实践中，通常会采用月付、季付和年付三种方式，在此，我们仅对月付和年付进行简要说明。
1、月付指承租人应按照合同约定的时间支付租金，一般约定为每月1日或1日；
2、季付指承租人应按照合同约定的付款期限（即每季度最后一个月的前15天或30天）向出租方支付租金；
需要注意的是，当商业物业租赁合同中存在一次性付款、分期付款或按月缴纳租金等方式时，应在合同中对相应约定进行明确。

四、转租权

转租权是指承租人将其承租的房屋再转租给第三人。《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
因此，商业物业租赁合同中转租权的约定必须注意如下问题：
1、转租权是否可以转让；
2、转租权是否需要经出租人同意；
4、转租权是否存在违约责任。
如果需要将转租权利转让给第三人，则应注意以下问题：
1、首先，应明确受让人是否符合转租的条件；
2、其次，应明确受让人对出租人的损失是否承担赔偿责任；
3、最后，应明确受让人受让转租权后对出租人的责任承担方式。
需要注意的是，为了避免出租人同意承租人转租后将租赁物再次转租给第三人，有必要在转租权条款中明确承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。

五、违约责任

违约责任是指在合同当事人一方不履行或不完全履行合同义务时，由违约方向守约方承担的一种违约责任。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在商业物业租赁合同中，违约责任主要包括：（1）承租人擅自改变物业用途，出租人有权解除合同并要求承租人恢复原状；（2）出租人未按照约定方式告知承租人租赁房屋的使用状况和安全状况；（3）出租人未按约定时间向承租人提供相应服务；（4）租赁房屋存在质量问题或其他缺陷而致使承租人不能正常使用；（5）因不可归责于当事人双方的原因而使租赁房屋灭失或者损坏；（6）出租人或承租人违反本合同约定；（7）出租人未在约定时间内提供相应服务等。如有特别情况，出租人应承担相应责任。

六、争议解决

在商业物业租赁合同中，因租赁合同引起的争议主要是关于租金的收取，因此争议解决条款就显得尤为重要。如出现租金拖欠问题，承租人可以向出租人主张违约责任；如果出现拖欠租金问题，出租人可以向承租人主张支付拖欠租金。
在处理争议时，如果出现合同约定不明的情况，双方应按照合同中约定的内容解决；如果双方对合同内容发生争议，则应按照合同约定的方式解决。如果双方对合同内容发生争议，则可通过诉讼方式解决；如果双方对合同内容发生争议，则可通过仲裁方式解决。
商业物业租赁合同中主要有三种争议解决方式：诉讼、仲裁和调解。具体采用哪一种方式取决于双方的选择。
在商业物业租赁合同中，可在租赁期限前或后加入“若发生争议应提交仲裁”条款。

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