办公室解除租约的策略

办公室解除租约的策略

部分企业难以支撑，宣布破产或倒闭，部分企业勉强支撑，却也面临着随时可能被市场淘汰的危机。 当前，大多数企业面临的主要问题是，无法实现客户、员工、办公场地、设备和材料等办公要素的快速转移或转移。如何在危机中实现快速转型与发展，成为当下大多数企业亟待解决的问题。 “突如其来的新冠疫情给许多企业带来了经营困境，如何在危机中实现转型与发展成为当前众多企业面临的主要问题”

一、物业服务企业是否可以单方面解除租赁合同

关于疫情期间，物业服务企业能否单方面解除租赁合同，目前我国法律尚未有明确规定，各地的司法实践也存在不同。对于企业而言，若因疫情导致租赁合同无法继续履行，建议立即通知业主或物业服务企业，并对无法继续履行的原因进行合理说明。若确实由于疫情导致无法正常使用租赁物业，则应就损失的具体数额和产生原因进行举证。
在实践中，有些业主或物业服务企业在与租户签订租赁合同时，对于疫情导致无法正常使用租赁物业的原因没有进行明确约定或约定不明。根据《合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但是法律另有规定的除外”。

二、疫情防控期间，租赁合同能否解除

疫情防控期间，部分企业面临资金链断裂，经营困难等问题，因此很多企业都选择通过与承租方协商解除租赁合同来解决危机。王建军主任认为，疫情防控期间，承租方可以通过与出租方协商解除租赁合同的方式来减轻自身的压力。若承租人所处行业为劳动密集型企业，且其承租的房屋属于商业用房，受疫情影响较大，导致企业无法正常经营或利润受损严重，此时承租人可以与出租方协商解除租赁合同。若承租方所处行业为零售、餐饮等受疫情影响较小的行业，则此时承租人应尽量采取减少租金支出的方式。

三、租户是否可以单方解除租赁合同

《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如，疫情期间，租户无法正常使用房屋，合同目的无法实现，则租户可以单方解除租赁合同。
但需要注意的是，疫情期间，如果承租人对承租房屋进行了装饰装修、添附或改造的，应当征得出租人同意。未经出租人同意装饰装修、添附或改造的部分产生的费用由承租人承担。具体而言，如果承租人需要对房屋进行改造或装饰装修、添附或改造的，应当以书面方式告知出租人并征得其同意后方可实施。如果出租人要求承租人拆除的，承租人应当予以拆除；因承租人原因导致房屋无法拆除的，出租人有权单方解除租赁合同。

四、关于减免租金

目前，关于减免租金的问题，存在两种不同的观点：一种观点认为，疫情期间属于不可抗力，租金可以减免；另一种观点认为，疫情属于商业风险，属于商业经营风险，不能仅因疫情而免除承租人的租金。
对于第一种观点，王建军主任认为，在房屋租赁合同中，法律赋予出租人和承租人的主要权利义务是房屋租赁合同的成立、履行及终止。在房屋租赁合同中，对于疫情防控措施下的房屋租赁合同履行具有一定影响。但无论是出租人还是承租人均应主动履行通知义务、协助义务等。因此在疫情防控措施下，对承租人损失的弥补应主要依靠合同约定、司法裁判及行政机关的行政管理行为。对于第二种观点，王建军主任认为，法律规定“不可抗力”属于法定免责事由之一，但因疫情防控措施影响了承租人占有使用租赁物的情况下是否适用不可抗力免除承租人的租金存在一定争议。

五、关于押金返还

王建军主任：疫情期间，有不少租赁企业（尤其是中小企业）会遇到一个问题，即在承租办公场所时，租赁双方通常会在租赁合同中约定，承租方应当在解除租赁合同后的合理期限内向出租方返还押金。对此，我们认为，首先，应根据合同法关于交付押金的规定处理；其次，如果承租方未按合同约定及时返还押金，则出租方有权行使合同解除权。
实践中，许多企业都会遇到承租方逾期返还押金的情况。例如：上海某科技公司与某租赁公司签订了办公场所租赁合同，约定承租方应当在解除租赁合同后的合理期限内向出租方返还押金。疫情期间，由于该公司未能及时返回承租场所办公而被出租人解除租赁合同。出租人以承租方未按时返还押金为由向法院提起诉讼。法院经审理认为，根据合同法关于违约金的规定和合同约定，应由出租人承担违约责任。

六、关于疫情对租赁合同履行的影响

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
受疫情影响，部分企业租赁的办公室、工厂、仓库等场所因疫情停工停产，无法正常使用，租赁合同能否解除？
对此，王建军认为：在具体个案中，应具体问题具体分析。对于因疫情影响导致履行合同义务不能的情况下，如果承租人可以证明其受到了疫情防控措施的影响导致生产经营受到重大损失且继续履行合同对其明显不公平的，则有权提出减免租金、延长租期、延期支付租金、调整租金等。如果承租人主张减免租金的理由并不能得到法院或仲裁机构支持的，则不应擅自减免租金。

七、关于物业服务企业的违约责任

1.因物业服务企业未能按照约定和物业的使用性质，对物业管理区域内的相关设备、设施进行维修、养护，或者处理物业管理区域内的相关事务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。