写字楼出租交易都需要注意哪些内容？

写字楼出租交易都需要注意哪些内容？

写字楼出租交易中的租赁合同与租赁代理是两个不同的法律关系，两者之间有着很大差异。

由于法律法规对这两个概念规定不明确，所以在租赁过程中常常会产生纠纷，甚至出现违法行为。

在写字楼租金纠纷与交易的内容上，主要是写字楼出租方的责任：如出租写字楼给他人、委托出租、转租给他人等。

在这些内容上，建议通过第三方机构代理出租。

一、明确写字楼的性质。

在租赁过程中，首先需要确定写字楼的性质，也就是写字楼的使用性质是什么。

例如：有的企业只租给公司员工，不对外出租；而有的企业则对外出租。

需要注意的是，目前国家对于写字楼的使用性质并没有明确规定。

根据《租赁管理办法》规定：“写字楼属于非居住用房，不得改变为居住用房和生产用房”、“办公楼可以由业主自行出租”。

因此在租赁时一定要了解清楚是否属住宅，以及非住宅用房租赁问题。

如果属于住宅用房而无法找到业主或找不到业主，那么就需要找专业的第三方机构来帮忙寻找业主或办理相关手续、签订租赁合同等。

二、核实出租方身份的真实性。

如果委托中介公司办理，则要核实是否是专业中介公司。

通过网上或者直接到工商部门查询该企业是否有注册信息，查看营业执照，看是不是个体工商户？

通过房地产管理部门查询该企业的备案信息，看是不是有该项目出租的备案信息？

如果租赁合同没有该项目的备案信息，那么要确定该项目是否为写字楼或者商业用房（注意区分非住宅和办公用房）。

如果委托房地产经纪公司代理出租写字楼，需要到工商部门查询该企业是否有注册信息。

通过中介机构来代理出租写字楼时，需要注意：

首先，一定要到有资质的中介公司进行委托。

三、租金标准要明确且具有可操作性。

在写字楼出租交易中，如果一开始没有约定租金标准，那么在出租后如何支付租金呢？

根据《合同法》第211条规定：“租赁合同可以约定租金的具体数额。当事人没有约定租金数额或者约定不明的，参照当地或者行业惯例办理。”

因此，在写字楼租赁交易中，出租方应根据租赁合同所规定的标准支付租金。但是也应注意到：我国各城市对不同行业的经营情况存在差异，所以要以当地或行业惯例为准。

同时还要注意租赁双方的协商方式。

例如：对于承租双方约定租金标准为“先付后租”原则或以月支付方式进行支付；或者双方签订《写字楼出租权转让合同》以月支付方式进行支付等。

四、出租方应该对租赁合同中的违约责任承担连带责任，即在租赁合同订立后，如果有一方不履行或不完全履行合同义务，另一方有权向法院提起诉讼或向对方发出律师函要求其支付租金和赔偿损失等。

租赁合同的成立及生效，是在双方签订租赁合同后产生的。

因为租金由出租方直接支付给业主方，所以其与业主之间没有关于租金的约定，出租方在没有取得产权单位同意的情况下，不能擅自将其出租，也不能将租赁合同转让给他人。

出租人与承租人签订租赁合同时所确定的租金标准一般是指《住宅物业使用手册》中约定的标准租住面积及价格。

双方应当就租金约定事项以及违约责任条款等进行充分协商后再签订租金约定协议。

在租金约定时需注意对物业费用的负担方式、支付时间及方式等都有明确的要求和约定；

五、在签订租赁合同时，双方应对一些可能会产生纠纷的事项作出约定。

例如，双方应对房屋是否存在共有的情形、租赁时间、租金标准等作出约定。

此外，双方还可以在合同中约定承租人的装修要求，例如在装修时不得使用任何不符合国家有关规定以及妨碍正常工作秩序和办公环境的设备等。

最后，双方还应约定好违约责任及赔偿金额。

如出租方违约，承租人有权提前解约。如果是出租方违约，对方有权要求承租方提前支付租金和违约金。

另外需要注意的是，根据法律规定，写字楼租赁合同应当由出租方与出租人共同签字确认。

六、如果发生纠纷，要及时进行处理，不要拖延至争议发生后再解决。

对于因出租人违约导致的租金损失，应根据双方约定及时协商处理。

对于租期已满但未签订合同的，可以在租赁期满前申请续租，一般不会被要求缴纳续租费，但必须签订续租合同。

关于退押的问题，可以根据双方约定的条款进行处理，不能因此而拖延至争议发生后再进行解决。

对于租金违约金的问题，建议先协商后解决，如协商不成可以向人民法院提起诉讼。

在物业费的支付上，建议采用由双方在签订物业合同时约定好物业费用缴纳情况、物业费的具体缴交标准、物业费缴纳周期及方式等有关事项。

同时，建议不要以任何理由拖延缴纳物业费。

租赁期间发生房屋灭失或损坏以及承租人和转租人退房后可能存在房屋结构变动和室内设施设备损坏需要维修等情况时应及时通知出租人并由出租人与承租人协商解决；出租人退租时间应符合《物业管理条例》规定；承租人退租时房屋及附属设备应按原标准交付；出租人对房屋及其附属设备如有权利进行维修或改造的，应提前通知承租人并协商处理方案、费用承担等有关事项；出租方与承租人不能就维修费用问题达成一致意见时应及时协商解决事宜；对出租方向转租给他人的情形，在约定租赁期限内可以不支付租金或只支付部分租金。

七、对于物业管理费等其他费用则可根据双方约定以书面形式确定或由双方共同协商约定。

一般情况下，如果是出租方收取租金后再向承租方支付物业管理费的情况下，建议在合同中约定“若在该项目投入使用时发生了其他费用如水、电、气、有线电视等费用由出租方承担。”

在写字楼租赁中，如果是转租，那么租金会因为转租行为而发生变化。

一般来说，转租的租金不应低于原租金标准。

同时，要注意约定转租合同不包括房屋内原有设施的拆除费用；约定押金条款，即如果承租方对房屋内的物品有损坏的情况的时候，需要提前通知出租方维修或更换，而不是“等你交房后再把押金退还给你”。

因此在此要提醒承租人员：当承租人收到转租单时要仔细核对一下是转租还是整楼层租赁，以免造成不必要的损失。

另外在签订合同时一定要明确：出租方、中介机构及其他第三方对该房屋的产权情况有无权利限制，如需办理抵押登记；出租方是否可以对该房屋进行装修；该房屋能否再转租给他人等。

佑佑商服