上海产业地产的四大商业模式
产业地产作为产业升级和城市更新的重要手段，在“十三五”规划中被多次提及。
在上海，从产业发展的角度来看，过去30年间，在大城市建设中起到了很重要作用的传统工业制造业、服务业和高新技术行业，已经被“互联网+”、“共享经济+”等新型产业所替代。
从目前来看，上海市新一轮规划中大力发展互联网产业和现代服务业的步伐明显加快，上海也正以开放包容和不断创新的精神面貌成为国内乃至全球重要的科技创新中心。
一、“前店后厂”
主要的客户群体为政府，园区中有政府机构、事业单位、大学院校、大型企业等。
如上海陆家嘴园区，是由原来的上海飞机制造厂搬到浦东新区的后滩园区。
二、产城融合
产城融合是指产业与城市功能融合发展，既满足产业园区的基本功能，又满足城市功能区需要。
在产城融合的模式中，首先要明确一个核心原则就是：政府要为产业园区和城市功能区的发展创造条件。
产城融合的核心原则主要有三点：
一方面，要注重企业与产业园区之间协同关系，促进企业转型升级；另一方面也要注重城市功能区与企业功能区的协同关系，使两者形成优势互补；最后也要注重不同板块之间的合作，推动整个城市功能区建设的良性发展。
其次是产城融合项目的定位，包括不同区域定位和目标市场的区别。
三、园区租赁
产业地产的开发与运营是一个长期的过程，这就决定了园区的运营管理十分重要。
园区运营最重要的是两个方面，一个是物业租赁，还有一个是管理服务。
对于企业而言，物业租赁和管理服务可以分为两大类：一类是以租赁为主的物业服务，另一类是以管理为主的服务，我们将这两个方面分别做详细分析。
四、平台公司
平台公司是产业地产发展的另一大方向，因为它具有轻资产运作的特点，所以能够降低风险。
在产业地产的开发过程中，需要考虑三个问题：开发商的资金实力、开发商是否有专业人士，以及平台公司能否持续运营。
如果开发商能够持续运营好平台公司，那么它也会为园区提供专业的服务管理；而如果平台公司运营不理想，其可能会对投资人、合作方带来较大损失。
五、产业园的开发模式
1.以产业园为载体，通过“土地置换+企业收购”方式，将产业园区内的土地进行置换来获取相应的土地开发权和后续物业租售权；
2.通过产业招商+区域招商，引入相关企业入驻，对园区内企业进行管理、服务；
3.通过产业园服务平台，为入驻的企业提供办公设施和配套服务等；
4.通过产业园租金收入+物业租售收入+后续物业租售收益等方式，实现产业园区的持续发展；
5.园区自身产业集群打造+政府政策支持。
目前在上海已有如张江高科、上海临港等多个产业园项目在规划建设中，未来在上海各大产业地产项目上将会有更多的类似项目出现。
编辑者： wyl
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