上海甲级办公楼及物流地产租赁需求

上海甲级办公楼及物流地产租赁需求

受疫情影响，今年上海各大办公楼都面临着“空置率”攀升的问题，为了保证写字楼能够顺利出租，很多业主会主动降低租金。

那么在上海甲级办公楼租赁市场中，哪些是甲级写字楼的首选？

又有哪些租户在租赁需求中？对租金水平有何影响？

今天我将为大家带来上海市场的一篇优质文章——《上海办公楼租赁攻略》一文，为大家解答上述问题。

一、交通枢纽类

上海的交通枢纽类物业主要集中在浦东新区、徐汇区、长宁区。

浦东新区：

陆家嘴是上海最核心的 CBD区域，汇集了最多写字楼与酒店，其中国际品牌如戴科，复星总部，浦发银行，中国人寿等都选择在陆家嘴办公。

徐汇区：

徐汇区主要分布在上海的市中心地段，包括静安寺、豫园等商务区周边。

浦东新区办公需求主要集中在陆家嘴金融区和张江高科技园区附近。

徐汇区：

二、金融与商务区类

金融与商务区类的租赁需求主要集中在外滩、陆家嘴、虹桥商务区等区域，其中上海证券交易所、中国人民银行上海总部、证券交易结算中心等金融类企业的入驻，是这些地区最主要的租赁需求。

外滩是上海市最繁华的商业街区，也是全国最著名的金融区之一。目前外滩周边有数个高端酒店综合体和高级写字楼，如洲际酒店集团全球总部、希尔顿酒店等，以及一些中小型商务型办公楼。

陆家嘴区域内有中国银行、工商银行、建设银行等国内主流股份制银行以及中信集团所属中信证券等，这些公司租赁需求较大。

此外，还有一批实力较强的外资银行，如花旗银行（中国）有限公司和渣打银行中国有限公司等也在陆家嘴区域内设有办公场所，也需要租赁面积较大。

从以上几个区域的特点来看：浦东新区是目前上海办公需求最大、租赁需求排名第二、租金水平最高的地区；黄浦区在金融机构进驻方面具有得天独厚的优势；静安区因其历史悠久和文化底蕴丰富等原因成为上海办公区域新贵地区；杨浦区由于交通便利以及政策扶持等优势，是上海新兴办公地点首选；普陀区作为“老牌”金融市场聚集地已经有较长时间的历史沉淀。

三、新经济企业类

互联网、金融、文化娱乐、医疗健康等等新经济行业在上海的发展十分迅速，这些行业也成为了众多业主关注的对象。

从租赁数据来看，在上海新经济企业类办公楼租赁需求中，互联网公司仍然是主力军。

前三大行业分别为：在线教育、游戏娱乐和信息技术行业。

其中在线教育公司主要集中于黄浦区，其次位于徐汇区；互联网企业主要分布在徐汇区、普陀区和静安区。

另外一个有意思的现象是，新经济行业中一些互联网巨头并没有进驻在徐汇区。

这是因为，一方面新经济企业类办公楼租金高；另一方面考虑到其公司规模还未达到要求。

四、科研教育类

从区域分布来看，上海科研教育类的写字楼租赁需求主要集中在静安区、黄浦区以及浦东新区。

目前，位于上海浦东新区的上海理工大学和位于上海市普陀区的华东师范大学已经竣工验收，这两个项目可以说是上海科研教育类办公用房的代表。

而位于黄浦区长阳路1299号的东华大学目前也已经竣工验收，也可以说是静安区写字楼业主们的首选了。

位于黄浦区的华东政法大学和位于浦东新区的上海海事大学，这两个项目都是一类教育用地。

除了上述三个项目之外，还有一些科研楼宇如同济大学和华东理工大学，这些高校在上海均有一些新校区，并且由于新建教学科研楼而产生了大量的办公需求。

对于科研办公楼而言，由于其租金水平较高且面积有限，因此对于那些不愿意租用面积太大、租金压力比较大或没有物业管理公司来管理的企业而言，这类楼宇便成了首选。

从目前情况来看，租赁最多者为中国科学院上海药物研究所所用楼宇或中国科学院大学所属楼宇。

五、外资企业类

外资企业类办公楼的租户主要集中在金融、保险、互联网、通讯、媒体等行业，租赁面积多为1000-10000平方米左右。

金融行业中，汇丰银行（中国）有限公司入驻陆家嘴核心商业区，目前是陆家嘴地区写字楼中租赁面积最大的。

其他外资企业类办公楼主要有：

汇丰银行（中国）有限公司；

摩根大通银行亚洲有限公司；

凯雷投资管理公司。

六、商贸物流中心类

在这里我们选择一些“新”的商贸物流中心，因为目前整个市场对于电商的需求还很大，而且有一个比较突出的问题就是，这些物流中心基本上都是租用2-3层，这样在建筑面积上就显得相对紧张。

目前上海有一些面积较大，且新的商贸物流中心也正在建设之中。

比如位于上海国际汽车城核心区的东风裕隆上海汽车贸易城，其整体面积约22万方。

该项目位于浦东新区银城中路，紧邻虹桥国际机场，是集汽车及配件、汽车后市场、汽车配件仓储为一体的大型商贸物流项目。

该项目共分三期建设，一期是由一幢6层办公楼（其中1-3层为仓储）及一座12层办公楼（其中4-6层为仓库）组成；二期是由一幢9层商务写字楼、一座4层综合楼组成；三期则是两座8层办公楼（其中1-3层为仓储）和一座5层办公楼（其中1-3层为仓储）。

七、其他类别

其他类别的办公楼主要包括了商务酒店、购物中心和工业厂房等，其中的租赁需求占比也较大。

商务酒店：

这类物业租金一般比较高，尤其是新开的商务酒店，价格往往很高。

购物中心：

这类物业价格相对较低，但租金也会相对较低些，尤其是在内环以外的区域。

工业厂房：

这类物业由于土地性质等原因，租金相对较低，且大多是出租给企业办公、研发机构使用，租赁需求也较少。

佑佑商服