上海切换区域
关闭
C
长沙
S
上海

商铺招租的几个关键

佑佑商服 2023-01-27 06:10
206

商铺招租的几个关键

商铺招租是商业地产的一个重要环节,直接关系到商铺的出租率,并与销售息息相关。

由于目前商业地产的定位及业态还不是很成熟,很多人在招商过程中都会遇到很多困惑,如租金定价过高、租金水平偏低、价格偏高等。

那么如何合理定价才能获得理想租金呢?

一般情况下会根据地段、面积、楼层等因素来确定招商产品的租金水平,一般来讲租金在3-6元/平米/天为宜。但在实际操作中,由于地区不同,其租金标准也会有所不同,具体的标准要根据项目情况来确定。

一般来说,商业地产的租金水平是由以下几个因素决定的:地区经济发展、区位环境、商业定位、物业类型等。

商铺招租的几个关键

一、商业定位

商业定位是指该项目的整体或部分的经营内容,是指以市场需求为导向,按照商业经营的特点和要求,为满足不同层次顾客需求而确定的项目整体定位。

一个商业项目定位是否清晰,对招商有着重要意义。

比如在某住宅小区内规划建设一个大型综合购物中心,其商业目标是以服务社区居民和周围大卖场为主且兼顾部分餐饮娱乐功能。

在对商业项目的定位没有很清晰地了解下,就开始盲目招商、片面追求规模扩大、恶性竞争等都将会导致后续招商失败。

比如在一些地区新建商场中,为了提高招商率,采取了与开发商捆绑销售等方式;又比如有一些商业项目在招商时,为了尽快回笼资金等方面都采取了与投资者捆绑出售的方式。

从本质上来讲是为了提高销售业绩而采取的策略;因此,在招商过程中一定要明确商铺经营内容和经营范围并将其与市场需求相匹配。

二、项目的交通条件

交通条件是商业地产的第二个重要的影响因素,是指对顾客在一定时间内出行距离和频次产生直接影响的交通方式。

一个好的项目,在满足交通设施完善的前提下,必然要兼顾商业和交通问题。

例如地铁、公交车站、停车场、地下通道等都会给商业带来巨大的人流,对商圈形成极大的带动作用,同时这些配套设施往往都会以较低的价格或较短时间内对消费产生影响。

因此,在考察项目时,必须要认真分析项目所处区域商业发展情况与其配套设施所能达到的目的,以及在该区域内可能具备哪些条件才能满足要求。

在考察项目时,应特别关注商业面积大小和位置选择方面。

比如:有些商业面积很大但地处偏僻地段却租金很低,原因是它离交通不便或成本太高;而一些地理位置优越、规模不大但租金却很高或者位置优越而离交通方便但租金又太低的项目,其租金水平就会很高;又如有些项目因地处主干道附近或人流较多、交通便利但租金偏低也不是好事。

三、周边的商业环境

周边的商业环境主要包括:商圈规模、商业氛围、业态组合以及消费能力等。

商圈规模大小是根据其经营范围及经营规模决定的,一般情况下以1万平米为宜。

商业氛围是指该区域内的市场特点与消费者心态,即该区域内存在几个能吸引顾客的重点商铺。

业态组合是指在一个商圈内,同一业态要形成各自的经营特色以提高效益;反之,一个商圈内可能出现过多同质化现象,也会降低投资价值和收益水平。

消费能力指该区域在消费市场中所占比例和人均消费额这两个指标;即根据消费人群的层次和消费能力划分为不同的层次;根据其消费结构分为“高、中、低”三个层次。

这几个指标与投资回报成正比关系时,则租金水平就高;反之,租金水平就低。

四、招商政策及费用

招商政策的制订和费用的收取都是在对市场进行分析和调查的基础上进行,根据项目特点及经营目标,制定符合实际、科学合理、操作性强的招商政策,使其更具操作性,更有竞争力和吸引力。

招商政策的制定主要考虑三个方面的因素:一是对市场进行充分调查,了解市场信息并掌握项目实际情况;二是对项目商业定位(主要是业态)作准确地定位;三是对整个市场作全面、深入地分析。

招商费用主要包括佣金、管理费(按天计算)及其它费用支出。

一种情况是在确定物业面积之后,就可以确定物业租金水平了。这时租金水平一般要高于同期商业租金。另一种情况是在进行招商过程中,客户就已经有意向承租项目并签订租赁合同,但是由于种种原因一直未签正式的书面合同或口头约定的书面形式合同(如委托租赁方式)等,这时客户通常就会要求解除租赁合同以获取租金。

费用支出主要包括场地租金和经营管理费两部分。

其中:场地租金一般应高于同等面积普通商业物业的费用;而经营管理费用一般是由物业公司支付的。

五、招商团队素质和能力

在招租过程中,招商团队的素质和能力将直接影响招商效果,包括营销策划能力、市场调研及分析能力、商业定位规划能力等。

1、营销策划:对商业项目而言,其最终目的是要实现商品销售并实现利润;而招商活动的最终目标是吸引消费者购买商品。

2、市场调研:商铺的租售工作是建立在良好的商品销售和市场调查基础上的,所以项目公司应通过对目标区域市场进行详尽、系统的调查分析,掌握一手资料。

3、商业定位:项目公司应充分了解目标区域消费人群及他们对商业定位和经营项目的认识程度;同时掌握目标区域内同类商家及竞争对手(包括规模和业态)的经营状况、市场动向等相关信息。

4、商业策划:项目公司应根据商铺租售工作具体开展情况及所遇到的问题,制定合理可行地解决方案并予以实施;

同时还需对招商人员进行有针对性地培训,以提高他们的专业素质、营销意识和实战能力。

5、招商管理:根据具体情况合理确定招商数量以及计划目标,并制定相应策略和措施确保实现招商目标。

六、前期的招商策略及方案

(1)目标商铺选择:应根据项目的实际情况,有针对性地选择合适的目标商铺。

(2)业态招商:根据项目定位及业态需求,明确招商方向,并拟定相应的招商方案,对商家进行分析筛选并确定具体招商策略;

(3)物业定位及经营规划:对本商铺进行详细的业态分析、经营定位及规划,在此基础上拟定出该商铺的招商方案。

(4)租金定价:根据项目及商家目标、商业定位、消费群体等因素,通过分析预测得到合理的租金水平,在此基础上制定出具体的出租价格。

由于商业地产是个全新模式的项目,前期需要做大量深入细致的工作,因此一般都会聘请专业公司进行操作。如果自己没有成功操作过类似项目的话,建议在招商前做一些前期调研和分析工作。

七、合理安排销售节奏和方式,实现快销销售

商业地产项目的销售方式主要有:一是团购、二是代销、三是代理,其中代理销售最为常见。

1、团购:主要针对客户的购买行为及价格区间,即购买商铺时客户所需要支付的费用与获得的服务产品价值之间的差价。

团购方式对于大型品牌开发商而言,虽然可以较快将项目推向市场,但对开发商资金周转速度要求较高,因此对于大部分中小开发商而言,团购销售不失为一种快速、低成本、快回报的销售方式。

2、代销:即业主将商铺委托给开发商进行统一招商、统一管理。

由于大部分中小开发商资金实力不够雄厚,无法一次性投入较大的资金进行开发建设和经营招商工作,因此这种方式也成为中小商家投资开发商铺的一种重要途径。

3、代理:开发商向业主收取一定金额的代理费后再向商户收取一定比例佣金。

代理公司对于中小商家在销售上给予一定的优惠和帮助,可以使之快速完成销售,但代理公司对于小商家而言却存在着很大风险:一是小商家没有经验或者实力不足;二是小商家在经营过程中不懂销售方法;三是市场变化快、客户需求随时发生变化等等都会导致中小商家利益受损严重。

所以代理公司需要在商铺销售前充分调研和了解市场环境的动态,在保证其利益最大的前提下,采用相应的销售方式和手段保证项目快速实现出售。

佑佑商服

编辑者: wyl