上海写字楼租赁客户成交特征有哪些

上海写字楼租赁客户成交特征有哪些

上海的写字楼租赁市场呈现怎样的特征？

首先，从成交客户属性来看，上海写字楼租赁成交人群主要分为两类：一类是以外资企业为主，另一类是以民营企业为主。

从客户区域来看，以金融、证券、保险等外资企业为主，同时伴随着大量民企和内资企业进入市场。

从客户性别来看，商务办公人群中男性客户比例高于女性。

从成交时间来看，上海写字楼租赁市场整体交易周期约为3个月左右；从成交周期来看，各行业各阶段的办公楼租赁交易周期均在一个月内。

其次，从成交价格来看，上海写字楼租赁市场整体均价约为3.85元/平方米·月左右。

一、外资企业为主

其中，外资企业办公楼主要集中在陆家嘴金融贸易区、虹桥商务区、浦东新区，租赁面积占比分别为28%、23%、21%。

其次，从成交区域来看，陆家嘴金融贸易区依然是写字楼租赁客户的最爱。

从租金水平来看，陆家嘴金融贸易区的写字楼平均租金仍保持着较高水平。

此外，位于浦东新区金桥开发区的国际商业广场也吸引了大量外资企业的关注，其平均租金水平相对于整个上海市来说是最高的。

其中，外高桥保税区和金桥开发区也成为了写字楼租赁市场上的热门区域。

外资企业办公楼租赁面积占比高：一方面是由于外商投资进入中国较早，且随着近年来国家对于外资企业政策扶持力度的加大，外商投资已逐步在国内形成气候；另一方面由于上海作为中国开放程度最高、国际化程度最高的城市之一，外资企业在上海发展较早、投资相对集中并且具有规模效应。而近年来由于上海经济增速放缓加上大量外资企业在上海成立分公司所在地均位于陆家嘴金融贸易区及金桥开发区这两个区域内，因此在这两个区域内的写字楼租赁需求相对较大。

二、租赁区域主要集中在徐汇、静安两大区域

上海的写字楼租赁区域分布相对集中，主要分布在徐汇、静安两大区。

根据上海统计局发布的2018年上海全市经济运行情况统计数据显示，在经济发展方面，2018年末上海全市常住人口总数为5159.3万人，比上年增加了157.5万人；在就业方面，2019年上半年，上海市新增就业人数为34.2万人，同比增长14.8%；全年新增就业人口数达到317.4万人。

由于外资企业需求较为集中的徐汇区和静安区是写字楼租赁市场的主要租赁区域。以2018年数据为例，静安区写字楼市场存量约为93万平方米，同比增长约11.5%；徐汇区存量约147万平米，同比增长13%；普陀区存量约为94万平方米，与去年同期基本持平。

从成交数据来看：徐汇和静安两大区是目前上海写字楼租赁市场的主要成交区域。

整体来说，在上海市经济结构转型升级的背景下，上海市写字楼市场需求稳定。

因此对于上海的企业来说可以根据自身经营情况选择合适的项目进行办公。

三、不同行业写字楼租赁需求基本持平于上个季度

2018年第二季度，上海写字楼市场的整体租赁需求基本持平于上个季度，租赁成交面积为321.79万平方米。

分大类来看，租赁需求较集中的行业主要有：金融、证券、保险，以及咨询公司。

其次，从写字楼租赁成交结构来看，租赁客户中外资企业所占比例为35.2%，占比同比增加2.4个百分点；而内资企业所占比例为29.6%，同比下降2.7个百分点；民企和国企占据写字楼租赁需求的主要部分。

最后，从办公楼面积成交方面来看，总建筑面积在2万平方米以下的办公楼平均租金环比下跌1.5%；总建筑面积在2万平方米以上的办公楼平均租金环比上涨1.6%。

从各行业对办公楼的需求情况来看：金融、证券、保险行业受宏观经济环境影响较为明显；房地产及咨询等服务业对办公空间需求较大但市场相对饱和；教育产业对办公空间需求较为谨慎。

从写字楼成交面积分布来看：金融行业以23.2万平方米的成交规模遥遥领先于其他行业；其次为证券行业和房地产行业；其他各大行业办公楼租赁需求在2万平方米以下的数量均较为均衡。

四、成交面积最大的为金融行业和房地产企业

从成交面积来看，金融业、房地产业、服务业和文化创意业等行业的成交面积占比较高。

具体来说，金融业行业占比为15.1%，房地产业占15.4%，服务业占12.6%；其次为文化创意业占比10.7%，金融业与文化创意业合计约为16.8%。

金融行业写字楼租赁价格中的租金占比约为16%。

而房地产企业成交的写字楼面积主要集中在50-250平方米之间。

具体来说，50-150平方米是房产企业购买写字楼的主流户型，其中以100平方米以上户型为主；150-200平方米面积的户型较为普遍；超过200平方米的大户型成交占比最高，达30%；最小面积在30-50平方米区间内。

房地产相关企业中有较多面积在300-500平方米之间的中小微企业，包括一些民营房企、中小型房地产商以及部分大型开发商。

五、民营企业的办公楼租赁需求更倾向于租赁面积较小的办公场所

数据显示，民营企业的办公楼租赁面积最大为16400平方米，其次为14400平方米。

这与外资客户相比，民营企业的办公场所面积更小，更加注重“空间使用”；同时对办公地点的选择也会更加看重“性价比”。

根据对上海主要写字楼租赁中介公司进行抽样调查得知：在调研的412家公司中，有超过90%的企业会倾向于租赁面积更小的办公场所。

这一点与外资企业相比也有所区别，在接受调查的571家公司中，外资企业占51.32%；但有超过一半的公司选择租赁面积更小办公室。

数据显示：在调研企业中最关注租金水平这一指标的人群为民营企业，占比高达63.89%；而外资企业这一指标人群仅占31.94%。

其次有40.44%的调研人员表示会关注租金水平和交通状况；还有26.67%会关注周边配套；有27.73%会关注物业质量；还有11.67%会关注物业环境；占比仅为10.53%。

六、办公楼装修及配置要求提升，以办公效率为导向，关注硬件设备的提升

从成交案例来看，办公空间的装修及配置要求逐渐提升，对办公环境及硬件设备的要求更加严苛。

从租金水平来看，近年来一线城市的写字楼租金水平不断上涨，而上海自去年开始写字楼租金涨幅趋缓。

数据显示，2017年上半年上海甲级写字楼平均租金约为4.38元/平方米·月，同比上涨5.44%。

从办公楼租赁区域来看，上海各区内甲级和非甲级办公楼的租金差距较大。

除静安区、黄浦区、普陀区和徐汇区外，其他各区甲级办公楼平均租金相对全市总体水平偏低。

除甲级和非写字楼以外，办公楼装修配置差异较大。

对比之下，非写字楼整体配置更高、装修更豪华、功能更完善；甲级写字楼内硬件配置差距较小。

七、办公楼价格波动剧烈，以“低价”为导向

据仲量联行统计，自2009年以来，上海写字楼市场一直处于“低价”状态，2010年以来上海办公楼租赁市场价格波动剧烈。

由于近年来大量新建筑的投入使用，上海办公楼市场供应增多是导致均价大幅下降的主要原因。

在供应增多，需求持续疲软之际，2012年一季度后，上海写字楼租赁市场进入了“调整期”，租金水平较去年下半年相比有明显下降。

虽然2012年以来整体租金水平有所回落，但在上海写字楼租赁市场价格波动剧烈的背景下，租金增长幅度不大。

由于目前写字楼市场价格仍处于高位运行水平（均价3.85元/平方米·月），预计2012年下半年将会有更多企业将进入写字楼市场租赁以用于满足自身办公需求。

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