手里有上海写字楼该怎么出租？

手里有上海写字楼该怎么出租？

当下，上海的写字楼市场正迎来一轮新的调整周期。 一方面，疫情下，写字楼空置率和租金在一定程度上受到影响。据上海中原地产研究中心统计，受疫情影响，今年第一季度上海甲级写字楼市场空置率从2月份的11%升至6月的14%，但到了第三季度则回升至14%；而平均租金方面，上半年全市平均租金为每月每平方米311.8元，相比去年同期的383.1元下跌10.6%。 另一方面，优质写字楼的供需关系也在发生变化。据世邦魏理仕统计数据显示，2020年第一季度上海甲级写字楼平均空置率为14%。但第二季度因疫情影响需求收缩，空置率回落至10%。 第三季度随着需求逐步回升以及市场对未来经济形势预期乐观，空置率重新攀升至18%。 在供应端方面，截至目前，上海甲级写字楼新增供应量累计超过122万平方米。而在需求端，从成交结构来看，优质写字楼市场依旧是成交主力。世邦魏理仕华东区研究部总监谢晨表示：“目前上海优质写字楼市场中的业主和租户均较为稳健。” “疫情过后企业的整体表现优于疫情前的企业表现，整体来看租户对于租赁条件的要求较为苛刻，业主对租户的选择面也更为宽泛。”仲量联行华东区研究部高级董事周峰表示。

1、租金

首先，不同城市、不同区域之间的租金水平差距比较大。以上海为例，上海中心城区的写字楼租金水平已经接近上海平均水平。其中，内环内的租金最高，约为每平方米每月304.78元；其次是外环外，约为每平方米每月202.42元；而郊区的写字楼租金则相对较低，例如奉贤、金山、嘉定等地的写字楼平均租金水平大约是每平方米每月180-200元。
其次，不同企业类型对写字楼的选择偏好也不一样。以外资企业为例，大部分外资企业更倾向于选择甲级写字楼；而内资企业则更多倾向于选择商务楼。
最后，租金还受到租赁面积和地段的影响。
一般来说，面积较小的租户更倾向于选择交通便利、配套设施较好的地方，例如地铁站附近；而面积较大的租户则会更多考虑到周边配套设施是否齐全。
所以，如果有合适的房源可以优先考虑租赁面积小或者位置相对偏僻的房源。

2、租期

租期长短需要根据不同企业的需求来定，但通常情况下，对于不同的企业而言，不同的租期可以给企业带来不一样的经济效益。通常来说，租期越长，租金越低，但需要支付的物业费、水电费、物业费等成本也相应增加。所以，租户在租赁前需要明确自己的需求，以便于选择合适的租期。
此外，从租赁成本方面来看，由于租赁双方是根据租赁合同进行租赁，而租金是根据市场供求关系进行调整的。所以在租金方面也会因市场环境或不同企业需求而变化。
一般来说，市场情况较好时租金较低；市场行情较差时租金相对较高。
由于企业发展需要和政府政策导向不同，所需租赁面积大小也不同。但通常情况下，企业对办公空间的需求是固定的，且租赁面积越大其可出租面积也就越大。
目前上海写字楼市场主要有两种类型：一是整层或整栋出租；二是整层或整栋出租。整层或整栋出租是指承租企业直接将整个办公空间按楼层分割成若干个独立的办公空间对外出租；而整层或整栋出租是指承租企业租用整个办公楼而不是将整个办公楼分割成若干个单独的办公空间进行对外出租。
无论哪种形式，企业在进行选择时都需要考虑到自身情况和需求。对于首次租赁写字楼的企业来说，往往对物业、交通、周边配套等要求更高，在选择时更要慎重考虑。而对于已有一定规模和实力的企业来说，往往更倾向于选择与自身业务范围匹配、地理位置优越的办公楼。

3、租金贷

租金贷，是指住房租赁企业与金融机构合作，由金融机构向住房租赁企业提供资金，以租金收入作为还款来源，向承租人发放的，在约定期限内由住房租赁企业或金融机构向承租人支付租金的借款。
《关于规范整顿“住房租赁”经营秩序的意见》曾要求：禁止住房租赁企业通过“租金贷”等形式吸收公众资金。
《商业银行互联网贷款管理暂行办法》明确规定：商业银行应对借款人进行严格审查，对经营情况和财务状况良好的借款人发放的贷款，应遵守《商业银行互联网贷款管理暂行办法》的规定。
上海某外资银行相关业务负责人向记者表示，如果承租人为“租金贷”借款客户，该租赁企业是不可以作为承租人的。
而对于已经“租金贷”的承租人来说，目前也没有法律法规明确规定“租金贷”的使用范围。对此，有律师提醒说：“租金贷”被禁止后，承租人与企业之间形成了新的借贷关系，租客应该及时要求终止合同并返还租金贷。此外，租客也应当注意自身安全问题。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。

4、资金

1、现金流，需要有稳定的现金流。企业经营中，租金、利息、折旧、营销费用等都是不可忽视的成本支出。
2、资金链，需要有足够的资金保障企业持续运营，如果没有足够的资金储备，企业可能会在某个节点被拖垮。
3、现金流，需要有一定的自有资金，能够保证企业不会因资金问题而无法正常经营。
4、资金链，需要有一定的融资渠道，在当前融资渠道收紧的背景下，寻找优质的融资渠道变得更加困难。有过融资经历的企业或许会更加具有竞争优势。
5、信用资质，需要有一定的信用资质。在当下信用环境并不好的情况下，优质企业更倾向于选择信用资质较高的客户。
6、客户资源，需要有一定的客户资源积累。优质企业更倾向于选择长期稳定且优质的客户合作。
在当前融资渠道收紧情况下，优质企业更倾向于选择利率较低且稳定的融资渠道。
8、员工激励，需要有一定的激励机制。在当前经济下行阶段，人才成为了企业生存和发展最为关键的因素之一，因此优质企业会更倾向于选择具有良好激励机制的合作伙伴进行合作。
优质企业在面对不同业务需求时会倾向于选择更加细分或跨领域合作伙伴进行合作。
10、产业协同能力，需要有一定产业协同能力。在当前产业下行阶段，企业更倾向于选择与自身主业有着紧密协同关系或者具有产业协同效应的合作伙伴进行合作。

5、风险防范

1)根据需要提前做好招商方案，并严格按照方案执行，避免招商失败导致的资金损失；
2)租赁双方应该充分沟通，并签订正规合同。尤其是对租赁期限、租金支付方式、租金调整约定等条款要达成一致，避免后续发生纠纷；
3)对于可能出现的提前解除合同或物业费涨价等情况，要提前做好风险防范措施。尤其是对企业的信用状况、经营情况进行综合评估，避免出现违约情况时对企业造成损失；
4)在租赁期间，租户发生重大变化的情况下，应及时通知业主及物业公司。对于新入驻企业，应督促其按合同约定的租金标准支付租金。对于出现拖欠租金、装修保证金、物业管理费等情形的，应及时通知业主及物业公司并采取合理措施进行催收。

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