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独栋写字楼的出租市场发展现状

佑佑商服 2023-05-27 10:35
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独栋写字楼的出租市场发展现状

近日,世邦魏理仕发布的《中国商业地产2018-2019》报告显示,2018年中国甲级写字楼市场供应约1,710万平方米,同比下降26%;净吸纳量为630万平方米,同比下降11%。但由于2018年经济增速放缓,导致2019年整体甲级写字楼市场空置率上升至22.6%。预计2019年甲级写字楼总供应量将达到2,690万平方米,同比增长6%。其中,甲级写字楼新增供应主要集中在上海、北京、深圳、广州、杭州及成都6个城市,总计约1,010万平方米,占总供应量的70%以上。 世邦魏理仕中国区研究部总监谢晨表示:“2018年中国商业地产市场仍然表现为供应过剩和需求不足并存的格局。

独栋写字楼的出租市场发展现状

一、整体市场空置率上升

虽然中国经济增速放缓,但由于新增供应主要集中在北京、上海及深圳等一线城市,导致这些城市的写字楼市场空置率较高。总体来看,由于新增供应主要集中在一线城市,使得这些城市的甲级写字楼市场空置率仍然较高,平均空置率达15.9%。另外,由于2018年下半年以来经济增速放缓,许多企业仍在观望中,不愿意扩大规模。这也导致了这些城市写字楼市场空置率的持续攀升。”
2019年预计甲级写字楼市场整体空置率将会回落至16.5%。“虽然新增供应主要集中在一线城市,但由于这些城市的经济增速放缓,对写字楼需求的吸引力也在减弱,从而导致这些城市的甲级写字楼空置率上升。其中,北京和上海的空置率将会回落至10%以下,深圳将会回落至10%以下。”
世邦魏理仕中国区研究部总监谢晨表示:“虽然部分一线城市新增供应较多,但由于这些城市对优质租户具有更强的吸引力,加上其经济增速快于二线城市,使得这些城市的整体空置率相对较低。而由于经济增速放缓及部分行业的发展放缓,导致二线城市的甲级写字楼空置率上升。其中北京和深圳的空置率上升尤其明显。而在2019年经济增速放缓及部分行业发展放缓的背景下,这些一线城市甲级写字楼市场将面临更多挑战。”
2019年预计全国各大主要市场将迎来约230万平方米新增供应。其中上海、深圳及广州的新增供应量占全国总供应量的比重达到50%以上。其中上海新增供应主要集中在浦东、宝山及嘉定三个区域。总体来看,上海甲级写字楼市场将在2019年迎来约230万平方米新增供应。受此影响,2019年上海甲级写字楼市场将成为全国最大的新增供应区域。与此同时,北京和深圳等二线城市将成为最大的新增供应区域;而武汉、重庆和杭州等三线城市则将迎来新增供应。
从需求来看,虽然2019年经济增速放缓导致部分企业观望态度明显,但部分企业仍然愿意在2019年扩大规模以适应经济发展趋势;同时也有一部分企业对经济形势保持谨慎乐观态度且出于降本增效及适应市场环境变化等考虑会选择退出北京和深圳市场;另外一些新兴行业也将继续推动整体甲级写字楼市场需求增长;同时,随着经济增速放缓及部分行业发展放缓,将导致部分企业对现有办公空间进行调整并寻求更好的办公环境。

二、新兴城市需求仍具韧性

中国经济增长持续放缓,但由于一批新兴城市的经济韧性仍强,写字楼需求保持平稳。近年来,随着新兴产业的快速发展,部分地区对写字楼的需求持续增加。例如:在深圳,写字楼市场表现持续强劲,2018年甲级写字楼净吸纳量为61万平方米,是2016年净吸纳量的2.2倍;在广州,甲级写字楼市场也录得大量租赁需求。2019年第一季度末,深圳、广州和成都等城市甲级写字楼空置率分别为25.3%、23.5%和22.8%。另外,近年来市场上涌现出一些新兴城市的写字楼项目,包括在成都和昆明等地推出的住宅项目以及在佛山、无锡、镇江等地推出的写字楼项目。这些项目将会为2019年甲级写字楼市场提供新的活力。

1、深圳:市场持续扩张

2018年,深圳甲级写字楼市场迎来首个新增供应,为市场带来了约41万平方米的新增供应量。2019年第一季度,深圳甲级写字楼净吸纳量为19万平方米,是2018年同期的1.3倍。与去年同期相比,今年第一季度的空置率略有上升。深圳甲级写字楼空置率在去年第二季度达到峰值后有所回落。
由于深圳甲级写字楼需求强劲,预计2019年深圳甲级写字楼市场将保持供应过剩的现状。尽管市场上新项目增加,但未来几年供应将维持在高位,预计2020-2021年将迎来约200万平方米的新增供应。
深圳甲级写字楼平均租金在2018年为人民币每平方米每月387元,较去年同期上涨2.2%;空置率为21.5%。

2、广州:供应增速放缓,空置率降至历史低位

2018年,广州写字楼市场迎来新的供应高峰。由于需求增长相对稳定,供应增速放缓,空置率降至19.4%,环比下降2.2个百分点。此外,由于广州的新项目供应量充足,空置率降至历史低位,为2018年第四季度市场的持续表现奠定了基础。
供应高峰过后,市场将进入调整期。全市写字楼市场平均租金水平将在2019年末降至每平方米每月213.9元,环比下降3.4%。与此同时,市场对写字楼的需求也将放缓,空置率将回升至20.8%。

三、广州供应过剩

2018年,广州市写字楼供应量达760万平方米,是2015年供应量的两倍。随着大量新项目的入市,广州写字楼空置率一路攀升。2018年末,全市空置率为18.3%,比上年末上升了1.6个百分点,连续三年上升。2019年,随着更多项目的入市和新增供应的集中入市,空置率将继续上升至23.5%。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|写字楼部主管杜燕玲表示:“2018年广州写字楼市场的表现总体不算特别亮眼。不过随着市场供需结构逐步趋于平衡,未来广州写字楼市场的供应压力将得到一定程度的缓解。2019年广州写字楼市场将会有更多项目入市,总体表现值得期待。”

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编辑者: wyl